Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et exonérations
Comment calculer la plus-value immobilière, les abattements par durée de détention et les cas d'exonération totale en 2026.
Un appartement acheté 200 000 € en 2010 et revendu 320 000 € en 2026 ne génère pas 120 000 € de plus-value imposable. Après majoration du prix d’acquisition, abattement pour durée de détention et déduction des travaux, la base taxable tombe souvent sous 40 000 €. Et après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu disparaît totalement. Comprendre ces mécanismes, c’est savoir quand vendre — et quand attendre un an de plus.
Le calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé.
Prix de cession : prix figurant dans l’acte de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires, commission d’agence si elle est à la charge du vendeur).
Prix d’acquisition : prix d’achat figurant dans l’acte, majoré de :
- Frais d’acquisition réels (frais de notaire, droits d’enregistrement) ou forfait de 7,5 % du prix d’achat — le plus avantageux des deux
- Travaux réels (sur justificatifs) ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans — là encore, le plus avantageux
Le forfait travaux de 15 % est un levier puissant pour les propriétaires qui n’ont pas conservé leurs factures. Sur un bien acheté 200 000 €, il ajoute 30 000 € au prix d’acquisition sans aucun justificatif.
Astuce : le cumul des deux forfaits (7,5 % + 15 %) majore le prix d’acquisition de 22,5 %. Sur un achat à 250 000 €, c’est 56 250 € déduits de la plus-value sans produire une seule facture.
L’abattement par durée de détention : deux grilles distinctes
L’abattement pour durée de détention fonctionne différemment pour l’impôt sur le revenu (IR) et pour les prélèvements sociaux (PS). C’est un point que beaucoup de simulateurs simplifient à tort.
Pour l’IR (taux de 19 %) :
- Pas d’abattement les 5 premières années
- 6 % par an de la 6e à la 21e année
- 4 % la 22e année
- Exonération totale au-delà de 22 ans
Pour les PS (taux de 17,2 %) :
- Pas d’abattement les 5 premières années
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
- 1,60 % la 22e année
- 9 % par an de la 23e à la 30e année
- Exonération totale au-delà de 30 ans
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | |---|---|---| | 5 ans | 0 % | 0 % | | 10 ans | 30 % | 8,25 % | | 15 ans | 60 % | 16,5 % | | 20 ans | 90 % | 24,75 % | | 22 ans | 100 % | 28 % | | 25 ans | 100 % | 55 % | | 30 ans | 100 % | 100 % |
La conséquence pratique : entre 22 et 30 ans de détention, il n’y a plus d’IR mais il reste des prélèvements sociaux. Pour un bien détenu 25 ans avec une plus-value nette de 100 000 €, l’IR est nul mais les PS représentent encore 100 000 × (1 - 55 %) × 17,2 % = 7 740 €.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette (après abattements pour durée de détention, au titre de l’IR uniquement), une surtaxe progressive s’applique :
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe | |---|---| | 50 001 à 60 000 € | 2 % | | 60 001 à 100 000 € | 2 % (progressif avec lissage) | | 100 001 à 110 000 € | 3 % | | 110 001 à 150 000 € | 3 % (progressif) | | 150 001 à 200 000 € | 4 % | | 200 001 à 250 000 € | 5 % | | Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Cette surtaxe s’ajoute aux 19 % d’IR et aux 17,2 % de PS. Sur une plus-value nette de 260 000 €, la taxation totale peut atteindre 42,2 % (19 + 17,2 + 6).
Les exonérations totales
Plusieurs cas permettent une exonération complète d’IR et de PS :
Résidence principale : la cession de la résidence principale du vendeur au jour de la vente est totalement exonérée, sans condition de durée de détention ni de montant. C’est l’exonération la plus utilisée. L’administration exige une occupation effective et habituelle — une résidence occupée quelques semaines par an ne qualifie pas.
Première cession d’un logement autre que la résidence principale : exonération sous conditions cumulatives — ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession, et réemployer le prix dans l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 24 mois.
Cessions inférieures à 15 000 € : le seuil s’apprécie par cédant, donc 30 000 € pour un couple en indivision 50/50. Il porte sur le prix de cession, pas sur la plus-value.
Expropriation : exonération si l’indemnité est réemployée dans l’achat d’un bien immobilier dans les 12 mois.
Source : bofip.impots.gouv.fr — Plus-values immobilières, service-public.fr — Plus-value immobilière.
Quand attendre un an de plus change tout
L’abattement IR de 6 % par an crée des effets de seuil. Un bien détenu 21 ans et 11 mois génère un abattement de 96 %. Deux mois plus tard, l’exonération d’IR est totale. Sur une plus-value brute de 150 000 €, la différence est de 150 000 × 4 % × 19 % = 1 140 € d’impôt évité en attendant quelques semaines. La date qui compte est la date de signature de l’acte authentique, pas celle du compromis.
Simuler avec ses propres chiffres →
Calculateurs liés
- Calculateur de plus-value immobilière — simulation complète avec abattements IR et PS
- Calcul des frais de notaire — estimation des frais d’acquisition pour le calcul du prix corrigé