Combien d'IFI paie-t-on pour un patrimoine de 2 millions d'euros ?

Pour un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 €, l'IFI s'élève à 7 400 € par an en 2026. Le barème est progressif : 0,5% de 800 000 à 1 300 000 €, puis 0,7% de 1 300 000 à 2 570 000 €.

Mis à jour juillet 2026

IFI Épinal (88) — Seuil et Calcul 2026

Q: À partir de quelle surface est-on assujetti à l'IFI à Épinal ?

À Épinal, avec un prix moyen de 3 335 €/m², il faut posséder environ 390 m² pour atteindre le seuil d'assujettissement à l'IFI de 1 300 000 €. Si c'est votre résidence principale, l'abattement de 30% porte ce seuil à environ 557 m².

Q: Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?

Le seuil d'assujettissement à l'IFI est de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable en 2026. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30%, ce qui signifie qu'elle doit valoir au moins 1 857 143 € brut pour être concernée.

Q: La résidence principale est-elle exonérée de l'IFI ?

Non, la résidence principale n'est pas exonérée de l'IFI, mais elle bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale. Ainsi, un bien valué 1 000 000 € n'entre dans l'assiette de l'IFI que pour 700 000 €. À Épinal, au prix moyen de 3 335 €/m², il faudrait environ 557 m² de résidence principale pour atteindre le seuil.

Le seuil de l'IFI est national, la surface qu'il représente ne l'est pas : à Épinal, il faut environ 390 m² au prix moyen de 3 335 euros/m² pour l'atteindre.

À partir de quelle surface est-on redevable de l'IFI à Épinal ?

227 m² d'appartement pour atteindre le seuil de 1,3 M€

227 m²

à 4 012 €/m² en appartement

510 m²

à 1 786 €/m² en maison

Calculer pour mon bien

Seuil de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, abattement de 30 % sur la résidence principale.

Chiffres clés IFI — Épinal (88)

3 335 €

Prix moyen / m²

390 m²

Surface = seuil IFI

557 m²

Seuil RP (abatt. 30%)

1 300 000 €

Seuil IFI 2026

Barème IFI 2026

Jusqu'à 800 000 € 0 %

800 000 € à 1 300 000 € 0,50 %

1 300 000 € à 2 570 000 € 0,70 %

2 570 000 € à 5 000 000 € 1,00 %

5 000 000 € à 10 000 000 € 1,25 %

Au-delà de 10 000 000 € 1,50 %

Simulation IFI — Épinal

Montant de l'IFI selon votre patrimoine immobilier net taxable, barème 2026.

Patrimoine net taxable IFI annuel

1 500 000 € 3 900 € / an

2 000 000 € 7 400 € / an

3 000 000 € 15 690 € / an

Équivalence en surface à Épinal

390 m²

Surface = 1,3 M€ (seuil IFI)

557 m²

Seuil RP (avec abattement 30%)

Seuil IFI en surface à Épinal

227 m²

Seuil RP en appartement

510 m²

Seuil RP en maison

297 m²

Seuil RP dans 5 ans

0 m²

Perte de surface avant IFI

Surface de résidence principale (abattement 30%) qui atteint le seuil IFI de 1,3 M€. Projection à 5 ans au rythme de -1,7 %/an.

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L'IFI à Épinal : ce qu'il faut savoir

Le seuil de l'IFI, 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable, ne dit rien tant qu'on ne le traduit pas en surface. à Épinal, au prix moyen de 3 335 euros/m², il faut environ 390 m² pour l'atteindre.

L'assiette est étroite : les biens professionnels en sont exclus, comme tous les placements financiers, l'assurance-vie en unités de compte immobilières mise à part. Restent la résidence principale, les résidences secondaires, le locatif et les parts de SCI ou de SCPI.

Habiter son bien change la donne. Grâce à l'abattement de 30 %, la résidence principale n'entre dans l'assiette qu'à hauteur de 70 % de sa valeur : il faut donc 1 857 143 euros bruts, environ 557 m² à Épinal, pour atteindre le seuil.

Avec un prix médian de 1 608 euros/m², l'IFI concerne principalement les détenteurs de plusieurs biens à Épinal, ou ceux possédant des biens de grande surface dans les zones les plus valorisées.

Comparaison avec les départements voisins

Le lieu où sont situés les biens compte autant que leur nombre. Entre Épinal et ses voisins (Meurthe-et-Moselle, Moselle, Bas-Rhin, Haut-Rhin, Haute-Saône), l'écart de prix au mètre carré décale directement le seuil d'entrée dans l'IFI, aujourd'hui à environ 390 m² à Épinal.

Meurthe-et-Moselle Moselle Bas-Rhin Haut-Rhin Haute-Saône

Questions fréquentes — IFI Épinal

À partir de quelle surface est-on assujetti à l'IFI à Épinal ?

Environ 390 m² pour un bien locatif ou secondaire, environ 557 m² pour une résidence principale : l'écart vient de l'abattement de 30 % réservé au logement occupé par le propriétaire. Base de calcul : 3 335 euros/m² à Épinal.

Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?

1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier 2026. Net signifie dettes déduites. La résidence principale profite d'un abattement de 30 %, les biens professionnels et les placements financiers restent hors assiette.

2 millions d'euros d'immobilier net : combien coûte l'IFI ?

Comptez 7 400 euros annuels. Le calcul se fait tranche par tranche et non sur le total : 0,50 % entre 800 000 et 1 300 000 euros, 0,70 % entre 1 300 000 et 2 000 000 euros. Un patrimoine de 3 millions paierait 15 690 euros, pas le double. Utilisez notre calculateur IFI pour un calcul personnalisé.

La résidence principale est-elle exonérée de l'IFI ?

Aucune exonération, mais l'abattement le plus favorable de l'IFI : 30 % de la valeur vénale. C'est ce qui explique qu'une résidence principale doive valoir 1 857 143 euros, soit environ 557 m² à Épinal, pour atteindre à elle seule le seuil de 1,3 million.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Épinal

Épinal compte 32 251 habitants, ce qui la place au 13e rang de la région Grand Est par la population et au 295e rang national. Avec 544 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Vosges, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Épinal s'établit à 1 608 €/m² (moyenne : 3 335 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Épinal se situe ainsi au 1 939e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 34 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 34 %), et 5 % plus cher que celle de son département (1 535 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Haute-Saône (1 276 €/m²) et le plus onéreux Bas-Rhin (2 520 €/m²).

Le marché local enregistre 582 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 1,7 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (1,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 608 €/m² à environ 1 476 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 608 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 124 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 62 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 112 560 €.

Sur ce marché accessible, à Épinal, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Épinal en 2026

La ville d'Épinal affiche un prix de vente médian de 1 608 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 335 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-1,7 %). Avec 32 251 habitants, la ville présente une densité de 544 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 582 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 5 % plus cher que la médiane du département (Vosges), et 34 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Épinal

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 012 €/m² contre 1 786 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 96 480 €, soit une mensualité de 468 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 337 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 160 800 €, avec une mensualité de 779 € (salaire requis : 2 226 € net/mois).

Les prix à Épinal sont 34 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Meurthe-et-Moselle, Bas-Rhin affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Épinal	1 608 €	-1,7 %	32 251
Meurthe-et-Moselle	2 027 €	-3,6 %	732 236
Moselle	1 755 €	+0 %	1 051 309
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810

Département

Voir les résultats pour Vosges (88) 357 248 hab.

1 535 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Dié-des-Vosges 19 251 hab.

Neufchâteau 6 732 hab.

1 478 €/m²

Rambervillers 5 018 hab.

1 118 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Épinal

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 608 €) est inférieur au prix moyen (3 335 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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