IFI Caen (14) — Seuil et Calcul 2026
Le seuil de l'IFI est national, la surface qu'il représente ne l'est pas : à Caen, il faut environ 336 m² au prix moyen de 3 869 euros/m² pour l'atteindre.
À partir de quelle surface est-on redevable de l'IFI à Caen ?
254 m² d'appartement pour atteindre le seuil de 1,3 M€
254 m²
à 3 585 €/m² en appartement
171 m²
à 5 313 €/m² en maison
Seuil de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, abattement de 30 % sur la résidence principale.
Chiffres clés IFI — Caen (14)
3 869 €
Prix moyen / m²
336 m²
Surface = seuil IFI
480 m²
Seuil RP (abatt. 30%)
1 300 000 €
Seuil IFI 2026
Barème IFI 2026
Simulation IFI — Caen
Montant de l'IFI selon votre patrimoine immobilier net taxable, barème 2026.
Équivalence en surface à Caen
336 m²
Surface = 1,3 M€ (seuil IFI)
480 m²
Seuil RP (avec abattement 30%)
Seuil IFI en surface à Caen
254 m²
Seuil RP en appartement
171 m²
Seuil RP en maison
245 m²
Seuil RP dans 5 ans
9 m²
Perte de surface avant IFI
Surface de résidence principale (abattement 30%) qui atteint le seuil IFI de 1,3 M€. Projection à 5 ans au rythme de -0,8 %/an.
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Calculer mon IFIL'IFI à Caen : ce qu'il faut savoir
Le seuil de l'IFI, 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable, ne dit rien tant qu'on ne le traduit pas en surface. à Caen, au prix moyen de 3 869 euros/m², il faut environ 336 m² pour l'atteindre.
L'assiette est étroite : les biens professionnels en sont exclus, comme tous les placements financiers, l'assurance-vie en unités de compte immobilières mise à part. Restent la résidence principale, les résidences secondaires, le locatif et les parts de SCI ou de SCPI.
Habiter son bien change la donne. Grâce à l'abattement de 30 %, la résidence principale n'entre dans l'assiette qu'à hauteur de 70 % de sa valeur : il faut donc 1 857 143 euros bruts, environ 480 m² à Caen, pour atteindre le seuil.
Avec un prix médian de 2 985 euros/m², l'IFI concerne principalement les détenteurs de plusieurs biens à Caen, ou ceux possédant des biens de grande surface dans les zones les plus valorisées.
Comparaison avec les départements voisins
Le lieu où sont situés les biens compte autant que leur nombre. Entre Caen et ses voisins (Manche, Orne, Eure, Seine-Maritime), l'écart de prix au mètre carré décale directement le seuil d'entrée dans l'IFI, aujourd'hui à environ 336 m² à Caen.
Questions fréquentes — IFI Caen
À partir de quelle surface est-on assujetti à l'IFI à Caen ?
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
2 millions d'euros d'immobilier net : combien coûte l'IFI ?
La résidence principale est-elle exonérée de l'IFI ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Caen
Caen compte 109 400 habitants, ce qui la place au 3e rang de la région Normandie par la population et au 48e rang national. Avec 4 257 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Calvados, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Caen s'établit à 2 985 €/m² (moyenne : 3 869 €/m²). Caen se situe ainsi au 98e rang des 160 grandes communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 22 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 22 %), et 11 % plus cher que celle de son département (2 678 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Seine-Maritime (2 250 €/m²).
Le marché local enregistre 2 039 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (0,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 985 €/m² à environ 2 867 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 985 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 67 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 34 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 208 950 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 67 m² à Caen contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Caen en 2026
La ville de Caen affiche un prix de vente médian de 2 985 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 869 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,8 %). Avec 109 400 habitants, la ville présente une densité de 4 257 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 2 039 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Calvados), et 22 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Caen
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 585 €/m² contre 5 313 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 179 100 €, soit une mensualité de 868 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 480 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 298 500 €, avec une mensualité de 1 447 € (salaire requis : 4 134 € net/mois).
Les prix à Caen sont 22 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Manche, Orne, Eure affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Caen
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 985 €) est inférieur au prix moyen (3 869 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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