Viager Gagny (93)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Gagny. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Gagny ?
~67 410 € de bouquet
~819 €/mois
Rente viagère mensuelle
224 700 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Gagny. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Gagny (93)
3 745 €
Prix médian / m²
4 691 €
Prix appart. / m²
4 136 €
Prix maison / m²
42 313
Population
224 700 €
Appartement 60 m²
413 600 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Gagny : ce qu'il faut savoir
Le viager est une forme d'acquisition immobilière dans laquelle l'acheteur (le débirentier) verse un capital initial appelé bouquet, puis une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier) jusqu'à son décès. La rente mensuelle se calcule sur l'espérance de vie statistique du vendeur : plus il est âgé, plus la rente est élevée à valeur de bien égale, car le nombre de versements prévus est plus court.
Gagny, situé en région Île-de-France, compte environ 42 313 habitants. Le prix médian de 3 745 euros/m² (-5,8 % sur un an, environ 436 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
Le viager occupé domine le marché (près de 80% des ventes) : le vendeur y garde un droit d'usage et d'habitation, et le bien est décoté d'environ 40%. Le bouquet représente ensuite 20 à 30% de la valeur ainsi corrigée, le solde étant servi sous forme de rente mensuelle calculée sur l'espérance de vie du vendeur.
Viager dans les départements voisins
Gagny est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Les conditions du viager varient d'un département à l'autre en fonction des prix immobiliers locaux. La rente viagère est due à vie et indexée chaque année sur un indice de référence (généralement celui des prix à la consommation), une protection du pouvoir d'achat pour le vendeur.
Analyse locale
Contexte local : Gagny en bref
Avec 42 313 habitants, Gagny est la 75e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 215e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 6 075 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Gagny évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Gagny
Le prix de vente médian à Gagny est de 3 745 €/m², pour une moyenne constatée de 4 433 €/m². Ce niveau place Gagny au 512e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 53 %), et 11 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 436 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,8 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (5,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 745 €/m² à environ 2 778 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 745 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 262 150 €.
Sur ce marché, à Gagny, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Questions fréquentes — Viager Gagny
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Gagny en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Gagny ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Gagny ?
Le viager est-il intéressant à Gagny en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Gagny en 2026
La ville de Gagny affiche un prix de vente médian de 3 745 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 433 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,8 %). Avec 42 313 habitants, la ville présente une densité de 6 075 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 436 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 11 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Gagny
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 691 €/m² contre 4 136 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 224 700 €, soit une mensualité de 1 089 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 111 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 374 500 €, avec une mensualité de 1 815 € (salaire requis : 5 186 € net/mois).
Les prix à Gagny sont 53 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Gagny | 3 745 € | -5,8 % | 42 313 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Gagny
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 745 €) est inférieur au prix moyen (4 433 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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