Viager Aulnay-sous-Bois (93)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Aulnay-sous-Bois. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Aulnay-sous-Bois ?
~66 114 € de bouquet
~803 €/mois
Rente viagère mensuelle
220 380 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Aulnay-sous-Bois. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Aulnay-sous-Bois (93)
3 673 €
Prix médian / m²
4 611 €
Prix appart. / m²
4 373 €
Prix maison / m²
87 599
Population
220 380 €
Appartement 60 m²
437 300 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Aulnay-sous-Bois : ce qu'il faut savoir
Le viager repose sur un échange simple : un capital (le bouquet) versé à la vente, puis une rente mensuelle servie au vendeur sa vie durant. La rente est dimensionnée selon l'espérance de vie statistique du crédirentier — un vendeur plus âgé reçoit donc une rente plus forte, car le nombre de versements attendus est réduit.
En région Île-de-France, Aulnay-sous-Bois réunit environ 87 599 habitants. Le prix médian de 3 673 euros/m² (-8,2 % sur un an, environ 623 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
En viager occupé (environ 80% des transactions viager), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH), ce qui entraîne une décote d'environ 40% sur la valeur du bien. Le bouquet est généralement compris entre 20% et 30% de la valeur (après décote éventuelle), et la rente mensuelle est calculée en divisant le solde par l'espérance de vie statistique du vendeur.
Viager dans les départements voisins
Entre Aulnay-sous-Bois et ses 5 voisins (Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne), les prix immobiliers diffèrent, donc le bouquet et la rente aussi. La rente viagère, versée à vie, est indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation : le pouvoir d'achat du vendeur est ainsi préservé.
Analyse locale
Le portrait chiffré : Aulnay-sous-Bois
Aulnay-sous-Bois compte 87 599 habitants, ce qui la place au 21e rang de la région Île-de-France par la population et au 67e rang national. Avec 5 423 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Aulnay-sous-Bois s'établit à 3 673 €/m² (moyenne : 4 497 €/m²). Aulnay-sous-Bois se situe ainsi au 73e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 50 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 50 %), et 13 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 623 transactions par an, soit 7 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,2 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (8,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 673 €/m² à environ 2 395 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 673 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 257 110 €.
Sur ce marché, à Aulnay-sous-Bois, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Questions fréquentes — Viager Aulnay-sous-Bois
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Aulnay-sous-Bois ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Aulnay-sous-Bois ?
Le viager est-il intéressant à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Aulnay-sous-Bois en 2026
La ville d'Aulnay-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 3 673 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 497 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 87 599 habitants, la ville présente une densité de 5 423 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 623 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 50 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Aulnay-sous-Bois
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 611 €/m² contre 4 373 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 220 380 €, soit une mensualité de 1 068 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 051 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 367 300 €, avec une mensualité de 1 780 € (salaire requis : 5 086 € net/mois).
Les prix à Aulnay-sous-Bois sont 50 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Aulnay-sous-Bois | 3 673 € | -8,2 % | 87 599 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
Explorer
Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Aulnay-sous-Bois
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 673 €) est inférieur au prix moyen (4 497 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
Articles liés
Viager 2026 : fonctionnement, calcul du bouquet…
Comprendre le viager immobilier : viager occupé vs libre,…
Viager libre ou occupé : différences, calcul et…
Viager libre ou occupé : quelles différences de prix, de …
Viager à Paris 2026 : bouquet, rente et simulat…
Viager occupé Paris 2026 : décote 30-50 %, bouquet + rent…