Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Aubigny-sur-Nère ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Aubigny-sur-Nère est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Aubigny-sur-Nère : que choisir ?

À Aubigny-sur-Nère, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 3 168 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Aubigny-sur-Nère (18)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Aubigny-sur-Nère. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Aubigny-sur-Nère ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

127 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Aubigny-sur-Nère

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

3 168 €/m²

Prix moyà Aubigny-sur-Nère

~4%

Rendement locatif brut

101

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Aubigny-sur-Nère

Ville de Centre-Val de Loire.

Avec un prix moyen de 3 168 euros/m² à Aubigny-sur-Nère (18), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 126,72 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré d'Aubigny-sur-Nère offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Aubigny-sur-Nère, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 32 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Entre Aubigny-sur-Nère et ses 5 voisins (Nièvre, Allier, Creuse, Indre, Loir-et-Cher), le rendement des SCPI ne change pas : c'est le marché immobilier local, très inégal, qui dicte l'opportunité d'y investir en direct plutôt qu'en parts de SCPI.

Nièvre Allier Creuse Indre Loir-et-Cher

Analyse locale

Repères sur Aubigny-sur-Nère

Aubigny-sur-Nère compte 5 451 habitants, ce qui la place au 70e rang de la région Centre-Val de Loire par la population et au 2 011e rang national. Avec 88 habitants au km², la densité locale est qualifiée de peu dense.

La ville fait partie du département Cher, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bourges). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Aubigny-sur-Nère

La médiane des prix à Aubigny-sur-Nère s'établit à 1 434 €/m² (moyenne : 3 168 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Aubigny-sur-Nère se situe ainsi au 2 047e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.

La ville affiche un prix 41 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 41 %), et 10 % plus cher que celle de son département (1 304 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Creuse (1 005 €/m²) et le plus onéreux Loir-et-Cher (1 633 €/m²).

Le marché local enregistre 101 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 101 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 434 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 139 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 70 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 100 380 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Aubigny-sur-Nère dépasse nettement la moyenne nationale : 139 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Questions fréquentes — SCPI Aubigny-sur-Nère

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12% des loyers) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net est d'environ 2,10%. Pour un investisseur à Aubigny-sur-Nère, les SCPI offrent une alternative intéressante à l'immobilier direct local (3 168 euros/m²).

SCPI ou immobilier direct à Aubigny-sur-Nère ?

Deux approches à Aubigny-sur-Nère : l'immobilier direct (≈4% brut, effet de levier possible mais gestion à assumer) et la SCPI (4,52% brut, diversification et zéro gestion). Le bon arbitrage dépend de votre situation patrimoniale — souvent, les deux se complètent.

Quels sont les frais des SCPI ?

Deux postes de frais à connaître : la souscription (≈10% du capital, prélevés à l'entrée) et la gestion (≈12% des loyers chaque année). Sur 100 000 euros investis, 90 000 euros travaillent réellement, avec 488 euros/an de frais de gestion. Comptez 8 à 10 ans pour amortir l'entrée.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

À 100 000 euros investis, la SCPI rapporte 4 068 euros bruts par an sur un capital net de 90 000 euros. Après gestion (488 euros) et fiscalité TMI 30% (1 690 euros), le net annuel est de 1 890 euros, soit environ 158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aubigny-sur-Nère en 2026

La ville d'Aubigny-sur-Nère affiche un prix de vente médian de 1 434 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 168 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 451 habitants, la ville présente une densité de 88 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 101 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Cher), et 41 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aubigny-sur-Nère

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 534 €/m² contre 1 497 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 86 040 €, soit une mensualité de 417 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 191 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 143 400 €, avec une mensualité de 695 € (salaire requis : 1 986 € net/mois).

Les prix à Aubigny-sur-Nère sont 41 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Aubigny-sur-Nère	1 434 €	en hausse	5 451
Nièvre	1 146 €	-1,8 %	201 417
Allier	1 347 €	-2,3 %	333 298
Creuse	1 005 €	+0,5 %	115 527

Département

Voir les résultats pour Cher (18) 298 660 hab.

1 304 €/m²

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Autres villes de la région

Mehun-sur-Yèvre 6 380 hab.

1 485 €/m²

Saint-Amand-Montrond 9 899 hab.

1 183 €/m²

Saint-Doulchard 9 647 hab.

1 762 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aubigny-sur-Nère

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 434 €) est inférieur au prix moyen (3 168 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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