Retraite Cahors (46)

Analyse locale

Contexte local : Cahors en bref

Avec 20 050 habitants, Cahors est la 27e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 524e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 309 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Lot (chef-lieu : Cahors), Cahors évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Cahors

Le prix de vente médian à Cahors est de 1 855 €/m², pour une moyenne constatée de 2 889 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Cahors au 1 770e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 24 %), et 4 % plus cher que celle de son département (1 789 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Cantal (1 452 €/m²) et le plus onéreux Tarn-et-Garonne (1 950 €/m²).

Le marché local enregistre 462 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,3 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (2,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 855 €/m² à environ 1 651 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 855 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 108 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 54 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 129 850 €.

Ces niveaux de prix classent Cahors parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cahors en 2026

La ville de Cahors affiche un prix de vente médian de 1 855 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 889 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-2,3 %). Avec 20 050 habitants, la ville présente une densité de 309 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 462 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % plus cher que la médiane du département (Lot), et 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cahors

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 615 €/m² contre 1 913 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 111 300 €, soit une mensualité de 539 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 540 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 185 500 €, avec une mensualité de 899 € (salaire requis : 2 569 € net/mois).

Les prix à Cahors sont 24 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cahors

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 855 €) est inférieur au prix moyen (2 889 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.