PTZ Cestas (33)

Analyse locale

Le portrait chiffré : Cestas

Cestas compte 16 666 habitants, ce qui la place au 44e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 629e rang national. Avec 167 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bordeaux). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Cestas s'établit à 3 713 €/m² (moyenne : 3 874 €/m²). Cestas se situe ainsi au 528e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 52 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 52 %), et 9 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 152 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 152 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 713 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 259 910 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 54 m² à Cestas contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cestas en 2026

La ville de Cestas affiche un prix de vente médian de 3 713 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 874 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 16 666 habitants, la ville présente une densité de 167 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 152 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 52 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cestas

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 068 €/m² contre 3 863 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 222 780 €, soit une mensualité de 1 080 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 086 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 371 300 €, avec une mensualité de 1 800 € (salaire requis : 5 143 € net/mois).

Les prix à Cestas sont 52 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cestas

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 713 €) est inférieur au prix moyen (3 874 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.