Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Morsang-sur-Orge ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Morsang-sur-Orge. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 199 980 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 99 990 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Morsang-sur-Orge ?

Le démembrement à Morsang-sur-Orge présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Morsang-sur-Orge (91)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Morsang-sur-Orge ?

Le démembrement de propriété à Morsang-sur-Orge consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Morsang-sur-Orge. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Morsang-sur-Orge ?

18 190 € de droits économisés, appartement de 60 m²

99 990 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

39 540 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Morsang-sur-Orge (91)

3 783 €

Prix moyen / m²

3 508 €

Prix appart. / m²

3 954 €

Prix maison / m²

21 667

Population

199 980 €

Appartement 60 m²

395 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 333 €/m²)

Valeur pleine propriété 199 980 €

Valeur nue-propriété (50%) 99 990 €

Valeur usufruit (50%) 99 990 €

Droits donation pleine propriété 18 190 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 18 190 €

Maison 100 m² (3 954 €/m²)

Valeur pleine propriété 395 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 197 700 €

Valeur usufruit (50%) 197 700 €

Droits donation pleine propriété 57 274 €

Droits donation nue-propriété 17 734 €

Économie fiscale 39 540 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 333 €/m²)

Valeur pleine propriété 199 980 €

Valeur nue-propriété (60%) 119 988 €

Valeur usufruit (40%) 79 992 €

Droits donation pleine propriété 18 190 €

Droits donation nue-propriété 2 192 €

Économie fiscale 15 998 €

Maison 100 m² (3 954 €/m²)

Valeur pleine propriété 395 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 237 240 €

Valeur usufruit (40%) 158 160 €

Droits donation pleine propriété 57 274 €

Droits donation nue-propriété 25 642 €

Économie fiscale 31 632 €

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Démembrement de propriété à Morsang-sur-Orge : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Morsang-sur-Orge (91), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 783 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 3 333 euros/m², Morsang-sur-Orge permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Morsang-sur-Orge est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Morsang-sur-Orge sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines Eure-et-Loir

Questions fréquentes — Démembrement Morsang-sur-Orge

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Morsang-sur-Orge ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Morsang-sur-Orge, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Morsang-sur-Orge.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Morsang-sur-Orge ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 199 980 euros : un donateur de 55 ans économise 18 190 euros, un donateur de 70 ans économise 15 998 euros. Pour une maison de 100 m² à 395 400 euros : l'économie est de 39 540 euros à 55 ans et 31 632 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Morsang-sur-Orge ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Morsang-sur-Orge, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Morsang-sur-Orge en 2026

La ville de Morsang-sur-Orge affiche un prix de vente médian de 3 333 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 783 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,5 %). Avec 21 667 habitants, la ville présente une densité de 4 941 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 211 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 3 % plus cher que la médiane du département (Essonne), et 36 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Morsang-sur-Orge

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 508 €/m² contre 3 954 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 199 980 €, soit une mensualité de 969 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 769 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 333 300 €, avec une mensualité de 1 615 € (salaire requis : 4 614 € net/mois).

Les prix à Morsang-sur-Orge sont 36 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Morsang-sur-Orge	3 333 €	-10,5 %	21 667
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Essonne (91) 1 338 485 hab.

3 245 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 373 €/m²

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

2 703 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 269 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

3 609 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 164 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Morsang-sur-Orge

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 333 €) est inférieur au prix moyen (3 783 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Morsang-sur-Orge (91)

Chiffres clés — Morsang-sur-Orge (91)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 333 €/m²)

Maison 100 m² (3 954 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 333 €/m²)

Maison 100 m² (3 954 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 333 €/m²)

Maison 100 m² (3 954 €/m²)

Appartement 60 m² (3 333 €/m²)

Maison 100 m² (3 954 €/m²)