IFI Saint-Denis (974) — Seuil et Calcul 2026
IFI à Saint-Denis : le barème 2026, le seuil de 1 300 000 euros, et ce que ce seuil vaut en mètres carrés ici, soit environ 380 m².
À partir de quelle surface est-on redevable de l'IFI à Saint-Denis ?
283 m² d'appartement pour atteindre le seuil de 1,3 M€
283 m²
à 3 215 €/m² en appartement
221 m²
à 4 119 €/m² en maison
Seuil de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, abattement de 30 % sur la résidence principale.
Chiffres clés IFI — Saint-Denis (974)
3 417 €
Prix moyen / m²
380 m²
Surface = seuil IFI
544 m²
Seuil RP (abatt. 30%)
1 300 000 €
Seuil IFI 2026
Barème IFI 2026
Simulation IFI — Saint-Denis
L'IFI se calcule par tranches sur le patrimoine NET taxable, dettes déduites. Voici le résultat pour trois patrimoines types.
Équivalence en surface à Saint-Denis
380 m²
Surface = 1,3 M€ (seuil IFI)
544 m²
Seuil RP (avec abattement 30%)
Seuil IFI en surface à Saint-Denis
283 m²
Seuil RP en appartement
221 m²
Seuil RP en maison
213 m²
Seuil RP dans 5 ans
70 m²
Perte de surface avant IFI
Surface de résidence principale (abattement 30%) qui atteint le seuil IFI de 1,3 M€. Projection à 5 ans au rythme de +4,6 %/an.
Dettes déductibles, abattement de 30 % sur la résidence principale : faites le calcul complet
Calculer mon IFIL'IFI à Saint-Denis : ce qu'il faut savoir
Un seul chiffre déclenche l'IFI : 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier. Ce que ce montant achète varie du tout au tout selon le lieu, et à Saint-Denis, il correspond à environ 380 m².
Ce que l'IFI compte : résidence principale, résidences secondaires, immobilier locatif, parts de SCI et de SCPI. Ce qu'il ne compte pas : les biens professionnels et l'ensemble des placements financiers.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Autrement dit, il faut un bien valant au moins 1 857 143 euros bruts, soit environ 544 m² au prix moyen à Saint-Denis, pour que sa valeur nette atteigne 1 300 000 euros.
Avec un prix médian de 2 745 euros/m², l'IFI concerne principalement les détenteurs de plusieurs biens à Saint-Denis, ou ceux possédant des biens de grande surface dans les zones les plus valorisées.
Questions fréquentes — IFI Saint-Denis
À partir de quelle surface est-on assujetti à l'IFI à Saint-Denis ?
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
Quel est le montant de l'IFI pour 2 millions d'euros de patrimoine ?
La résidence principale est-elle exonérée de l'IFI ?
Analyse locale
Repères sur Saint-Denis
Saint-Denis compte 155 634 habitants, ce qui la place en tête de la région La Réunion par la population et au 26e rang national. Avec 1 093 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département La Réunion, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Saint-Denis
La médiane des prix à Saint-Denis s'établit à 2 745 €/m² (moyenne : 3 417 €/m²). Saint-Denis se situe ainsi au 110e rang des 160 grandes communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 12 %), et 6 % moins cher que celle de son département (2 911 €/m²).
Le marché local enregistre 1 455 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 4,6 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (4,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 745 €/m² à environ 3 437 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 745 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 73 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 192 150 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 73 m² à Saint-Denis contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026
La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 2 745 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 417 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,6 %). Avec 155 634 habitants, la ville présente une densité de 1 093 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 455 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 4 119 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 700 €, soit une mensualité de 798 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 280 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 500 €, avec une mensualité de 1 330 € (salaire requis : 3 800 € net/mois).
Les prix à Saint-Denis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Denis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 745 €) est inférieur au prix moyen (3 417 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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