IFI Ondres (40) — Seuil et Calcul 2026
Le seuil de l'IFI est national, la surface qu'il représente ne l'est pas : à Ondres, il faut environ 276 m² au prix moyen de 4 703 euros/m² pour l'atteindre.
À partir de quelle surface est-on redevable de l'IFI à Ondres ?
220 m² d'appartement pour atteindre le seuil de 1,3 M€
220 m²
à 4 127 €/m² en appartement
174 m²
à 5 238 €/m² en maison
Seuil de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, abattement de 30 % sur la résidence principale.
Chiffres clés IFI — Ondres (40)
4 703 €
Prix moyen / m²
276 m²
Surface = seuil IFI
395 m²
Seuil RP (abatt. 30%)
1 300 000 €
Seuil IFI 2026
Barème IFI 2026
Simulation IFI — Ondres
Montant de l'IFI selon votre patrimoine immobilier net taxable, barème 2026.
Équivalence en surface à Ondres
276 m²
Surface = 1,3 M€ (seuil IFI)
395 m²
Seuil RP (avec abattement 30%)
Seuil IFI en surface à Ondres
220 m²
Seuil RP en appartement
174 m²
Seuil RP en maison
204 m²
Seuil RP dans 5 ans
16 m²
Perte de surface avant IFI
Surface de résidence principale (abattement 30%) qui atteint le seuil IFI de 1,3 M€. Projection à 5 ans au rythme de -1,1 %/an.
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Calculer mon IFIL'IFI à Ondres : ce qu'il faut savoir
Le seuil de l'IFI, 1 300 000 euros de patrimoine immobilier net taxable, ne dit rien tant qu'on ne le traduit pas en surface. à Ondres, au prix moyen de 4 703 euros/m², il faut environ 276 m² pour l'atteindre.
L'assiette est étroite : les biens professionnels en sont exclus, comme tous les placements financiers, l'assurance-vie en unités de compte immobilières mise à part. Restent la résidence principale, les résidences secondaires, le locatif et les parts de SCI ou de SCPI.
Habiter son bien change la donne. Grâce à l'abattement de 30 %, la résidence principale n'entre dans l'assiette qu'à hauteur de 70 % de sa valeur : il faut donc 1 857 143 euros bruts, environ 395 m² à Ondres, pour atteindre le seuil.
Avec un prix médian de 4 397 euros/m², Ondres est un département où l'IFI concerne surtout les patrimoines importants, à commencer par les zones les plus valorisées comme undefined.
Comparaison avec les départements voisins
Le lieu où sont situés les biens compte autant que leur nombre. Entre Ondres et ses voisins (Gironde, Lot-et-Garonne, Gers, Pyrénées-Atlantiques), l'écart de prix au mètre carré décale directement le seuil d'entrée dans l'IFI, aujourd'hui à environ 276 m² à Ondres.
Questions fréquentes — IFI Ondres
À partir de quelle surface est-on assujetti à l'IFI à Ondres ?
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
2 millions d'euros d'immobilier net : combien coûte l'IFI ?
La résidence principale est-elle exonérée de l'IFI ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Ondres
Ondres compte 6 533 habitants, ce qui la place au 135e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 1 656e rang national. Avec 428 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département Landes, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Mont-de-Marsan). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Ondres s'établit à 4 397 €/m² (moyenne : 4 703 €/m²). Ondres se situe ainsi au 282e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 80 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 80 %), et 60 % plus cher que celle de son département (2 740 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Gironde (3 421 €/m²).
Le marché local enregistre 81 transactions par an, soit 12 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Avec 81 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 4 397 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 45 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 307 790 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 45 m² à Ondres contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Ondres en 2026
La ville d'Ondres affiche un prix de vente médian de 4 397 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 703 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 533 habitants, la ville présente une densité de 428 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 81 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 60 % plus cher que la médiane du département (Landes), et 80 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Ondres
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 127 €/m² contre 5 238 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 263 820 €, soit une mensualité de 1 279 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 654 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 439 700 €, avec une mensualité de 2 131 € (salaire requis : 6 089 € net/mois).
Les prix à Ondres sont 80 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gironde, Lot-et-Garonne, Gers affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Ondres | 4 397 € | en baisse | 6 533 |
| Gironde | 3 421 € | -6,5 % | 1 690 493 |
| Lot-et-Garonne | 1 667 € | -2,6 % | 333 602 |
| Gers | 1 695 € | -2,1 % | 192 645 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Ondres
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 397 €) est inférieur au prix moyen (4 703 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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