Viager Cayenne (973)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Cayenne. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Cayenne ?
~51 264 € de bouquet
~623 €/mois
Rente viagère mensuelle
170 880 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Cayenne. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Cayenne (973)
2 848 €
Prix médian / m²
5 390 €
Prix appart. / m²
3 061 €
Prix maison / m²
62 675
Population
170 880 €
Appartement 60 m²
306 100 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Cayenne : ce qu'il faut savoir
Dans un viager, l'acquéreur paie un bouquet à la signature puis une rente viagère au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. Le montant de la rente dépend de l'espérance de vie restante : plus le vendeur est âgé, plus la période de versement est courte et plus la rente mensuelle est élevée pour un même bien.
En région Guyane, Cayenne réunit environ 62 675 habitants. Le prix médian de 2 848 euros/m² (-0,5 % sur un an, environ 418 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
En viager occupé (environ 80% des transactions viager), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH), ce qui entraîne une décote d'environ 40% sur la valeur du bien. Le bouquet est généralement compris entre 20% et 30% de la valeur (après décote éventuelle), et la rente mensuelle est calculée en divisant le solde par l'espérance de vie statistique du vendeur.
Analyse locale
Repères sur Cayenne
Cayenne compte 62 675 habitants, ce qui la place en tête de la région Guyane par la population et au 111e rang national. Avec 2 456 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Guyane, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Cayenne
La médiane des prix à Cayenne s'établit à 2 848 €/m² (moyenne : 4 738 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Cayenne se situe ainsi au 105e rang des 160 grandes communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 16 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 16 %), et 5 % moins cher que celle de son département (3 010 €/m²).
Le marché local enregistre 418 transactions par an, soit 7 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (0,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 848 €/m² à environ 2 778 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 848 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 70 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 35 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 199 360 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 70 m² à Cayenne contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Questions fréquentes — Viager Cayenne
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Cayenne en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Cayenne ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Cayenne ?
Le viager est-il intéressant à Cayenne en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Cayenne en 2026
La ville de Cayenne affiche un prix de vente médian de 2 848 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 738 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont stables sur un an (-0,5 %). Avec 62 675 habitants, la ville présente une densité de 2 456 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 418 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 5 % moins cher que la médiane du département (Guyane), et 16 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cayenne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 390 €/m² contre 3 061 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 170 880 €, soit une mensualité de 828 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 366 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 284 800 €, avec une mensualité de 1 380 € (salaire requis : 3 943 € net/mois).
Les prix à Cayenne sont 16 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cayenne
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 848 €) est inférieur au prix moyen (4 738 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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