Viager Carcassonne (11)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Carcassonne. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Carcassonne ?
~28 422 € de bouquet
~345 €/mois
Rente viagère mensuelle
94 740 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Carcassonne. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Carcassonne (11)
1 579 €
Prix médian / m²
2 704 €
Prix appart. / m²
2 732 €
Prix maison / m²
46 080
Population
94 740 €
Appartement 60 m²
273 200 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Carcassonne : ce qu'il faut savoir
Le viager repose sur un échange simple : un capital (le bouquet) versé à la vente, puis une rente mensuelle servie au vendeur sa vie durant. La rente est dimensionnée selon l'espérance de vie statistique du crédirentier — un vendeur plus âgé reçoit donc une rente plus forte, car le nombre de versements attendus est réduit.
Le territoire de Carcassonne (région Occitanie) compte environ 46 080 habitants. Le prix médian de 1 579 euros/m² (-3,5 % sur un an, environ 1 043 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
En viager occupé (environ 80% des transactions viager), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH), ce qui entraîne une décote d'environ 40% sur la valeur du bien. Le bouquet est généralement compris entre 20% et 30% de la valeur (après décote éventuelle), et la rente mensuelle est calculée en divisant le solde par l'espérance de vie statistique du vendeur.
Viager dans les départements voisins
Les prix du viager se comparent utilement entre départements : Carcassonne touche à Hérault, Tarn, Haute-Garonne, Ariège, Pyrénées-Orientales (5 voisins), où les niveaux de prix changent les calculs de bouquet et de rente. À noter : la rente, due à vie, est réévaluée chaque année sur un indice de référence, généralement celui des prix à la consommation.
Analyse locale
Contexte local : Carcassonne en bref
Avec 46 080 habitants, Carcassonne est la 10e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 184e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 707 hab/km² en fait un territoire dense.
Localisée dans le département Aude (chef-lieu : Carcassonne), Carcassonne évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Carcassonne
Le prix de vente médian à Carcassonne est de 1 579 €/m², pour une moyenne constatée de 2 716 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Carcassonne au 1 951e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.
La ville affiche un prix 35 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 35 %), et 24 % moins cher que celle de son département (2 078 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ariège (1 667 €/m²) et le plus onéreux Hérault (3 307 €/m²).
Le marché local enregistre 1 043 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,5 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (3,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 579 €/m² à environ 1 321 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 1 579 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 127 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 63 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 110 530 €.
Le pouvoir d'achat immobilier à Carcassonne dépasse nettement la moyenne nationale : 127 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.
Questions fréquentes — Viager Carcassonne
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Carcassonne en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Carcassonne ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Carcassonne ?
Le viager est-il intéressant à Carcassonne en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Carcassonne en 2026
La ville de Carcassonne affiche un prix de vente médian de 1 579 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 716 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,5 %). Avec 46 080 habitants, la ville présente une densité de 707 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 043 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Aude), et 35 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Carcassonne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 704 €/m² contre 2 732 €/m² pour une maison (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 94 740 €, soit une mensualité de 459 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 311 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 157 900 €, avec une mensualité de 765 € (salaire requis : 2 186 € net/mois).
Les prix à Carcassonne sont 35 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Hérault, Tarn, Haute-Garonne affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Carcassonne | 1 579 € | -3,5 % | 46 080 |
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Tarn | 1 811 € | -5,2 % | 397 352 |
| Haute-Garonne | 2 831 € | -4,4 % | 1 471 468 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Carcassonne
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 579 €) est inférieur au prix moyen (2 716 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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