SCPI vs Immobilier Saint-Denis (974)
Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Saint-Denis. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.
Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Saint-Denis ?
945 € net par an, après frais et fiscalité
4,52 %
de rendement brut moyen des SCPI
137 €
de loyer annuel brut par m² en direct à Saint-Denis
Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.
SCPI en 2025 — Chiffres clés
4,52%
Rendement moyen
10%
Frais souscription
12%
Frais gestion / an
47,2%
Fiscalité (TMI 30% + PS)
3 417 €/m²
Prix moyà Saint-Denis
~4%
Rendement locatif brut
1 455
Transactions / an
Simulation SCPI — Revenus nets après impôts
Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%
Investissement de 10 000 €
Investissement de 50 000 €
Investissement de 100 000 €
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Ville de La Réunion.
Avec un prix moyen de 3 417 euros/m² à Saint-Denis (974), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 136,68 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.
Le marché équilibré de Saint-Denis offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.
En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Saint-Denis, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 29 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.
Analyse locale
Contexte local : Saint-Denis en bref
Avec 155 634 habitants, Saint-Denis est la commune la plus peuplée de la région La Réunion (sur 24 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 26e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 093 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département La Réunion (chef-lieu : Saint-Denis), Saint-Denis évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Saint-Denis
Le prix de vente médian à Saint-Denis est de 2 745 €/m², pour une moyenne constatée de 3 417 €/m². Ce niveau place Saint-Denis au 110e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 12 %), et 6 % moins cher que celle de son département (2 911 €/m²).
Le marché local enregistre 1 455 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 4,6 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (4,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 745 €/m² à environ 3 437 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 745 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 73 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 192 150 €.
Ces niveaux de prix placent Saint-Denis parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Questions fréquentes — SCPI Saint-Denis
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?
SCPI ou immobilier direct à Saint-Denis ?
Quels sont les frais des SCPI ?
Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026
La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 2 745 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 417 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,6 %). Avec 155 634 habitants, la ville présente une densité de 1 093 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 455 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 4 119 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 700 €, soit une mensualité de 798 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 280 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 500 €, avec une mensualité de 1 330 € (salaire requis : 3 800 € net/mois).
Les prix à Saint-Denis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Denis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 745 €) est inférieur au prix moyen (3 417 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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