Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Illkirch-Graffenstaden ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Illkirch-Graffenstaden. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 175 200 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 87 600 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Illkirch-Graffenstaden ?

Le démembrement à Illkirch-Graffenstaden présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Illkirch-Graffenstaden (67)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Illkirch-Graffenstaden ?

Le démembrement de propriété à Illkirch-Graffenstaden consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Illkirch-Graffenstaden. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Illkirch-Graffenstaden (67)

2 900 €

Prix moyen / m²

2 920 €

Prix appart. / m²

2 900 €

Prix maison / m²

27 872

Population

175 200 €

Appartement 60 m²

290 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 920 €/m²)

Valeur pleine propriété 175 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 87 600 €

Valeur usufruit (50%) 87 600 €

Droits donation pleine propriété 13 234 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 13 234 €

Maison 100 m² (2 900 €/m²)

Valeur pleine propriété 290 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 145 000 €

Valeur usufruit (50%) 145 000 €

Droits donation pleine propriété 36 194 €

Droits donation nue-propriété 7 194 €

Économie fiscale 29 000 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 920 €/m²)

Valeur pleine propriété 175 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 105 120 €

Valeur usufruit (40%) 70 080 €

Droits donation pleine propriété 13 234 €

Droits donation nue-propriété 256 €

Économie fiscale 12 978 €

Maison 100 m² (2 900 €/m²)

Valeur pleine propriété 290 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 174 000 €

Valeur usufruit (40%) 116 000 €

Droits donation pleine propriété 36 194 €

Droits donation nue-propriété 12 994 €

Économie fiscale 23 200 €

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Démembrement de propriété en Illkirch-Graffenstaden : ce qu'il faut savoir

Ville de Grand Est.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Illkirch-Graffenstaden (67), situé en région Grand Est. Avec un prix moyen de 2 900 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Illkirch-Graffenstaden offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Illkirch-Graffenstaden est proche de 4 départements : Bas-Rhin, Moselle, Haut-Rhin, Vosges. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Illkirch-Graffenstaden sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Bas-Rhin Moselle Haut-Rhin Vosges

Questions fréquentes — Démembrement Illkirch-Graffenstaden

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Illkirch-Graffenstaden ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Illkirch-Graffenstaden, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Illkirch-Graffenstaden.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Illkirch-Graffenstaden ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 175 200 euros : un donateur de 55 ans économise 13 234 euros, un donateur de 70 ans économise 12 978 euros. Pour une maison de 100 m² à 290 000 euros : l'économie est de 29 000 euros à 55 ans et 23 200 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Illkirch-Graffenstaden ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Illkirch-Graffenstaden, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Illkirch-Graffenstaden en 2026

La ville de Illkirch-Graffenstaden affiche un prix de vente médian de 2 610 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 900 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0 %). Avec 27 872 habitants, la ville présente une densité de 1 257 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 408 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % plus cher que la médiane du département (Bas-Rhin), et 7 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Illkirch-Graffenstaden

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 920 €/m² contre 2 900 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 156 600 €, soit une mensualité de 759 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 261 000 €, avec une mensualité de 1 265 € (salaire requis : 3 614 € net/mois).

Les prix à Illkirch-Graffenstaden sont 7 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Moselle, Haut-Rhin affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Illkirch-Graffenstaden	2 610 €	+0 %	27 872
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810
Moselle	1 755 €	+0 %	1 051 309
Haut-Rhin	1 980 €	+0,5 %	770 738

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Autres villes de la région

Strasbourg 293 771 hab.

Mulhouse 104 978 hab.

1 170 €/m²

Nancy 103 671 hab.

2 516 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Illkirch-Graffenstaden

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 610 €) est inférieur au prix moyen (2 900 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Illkirch-Graffenstaden (67)

Chiffres clés — Illkirch-Graffenstaden (67)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 920 €/m²)

Maison 100 m² (2 900 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 920 €/m²)

Maison 100 m² (2 900 €/m²)

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