Mis à jour juillet 2026

Taux d'Endettement Saint-Denis (974)

Q: Quel est le taux d'endettement maximum pour acheter à Saint-Denis ?

Le taux d'endettement maximum autorisé par le HCSF est de 35% (assurance emprunteur incluse), quel que soit le département. À Saint-Denis (974), avec un prix moyen de 3 417 euros/m², un salaire médian de 2 100 euros net permet une mensualité maximale de 735 euros et une capacité d'emprunt d'environ 151 647 euros sur 25 ans.

Q: Comment calculer son taux d'endettement pour un achat à Saint-Denis ?

Le taux d'endettement se calcule ainsi : (total des charges de crédit / revenus nets) x 100. Le HCSF impose un maximum de 35% assurance incluse. Utilisez notre calculateur pour vérifier votre taux d'endettement selon les prix immobiliers réels à Saint-Denis.

Calculez votre taux d'endettement selon les prix immobiliers réels à Saint-Denis. Seuil HCSF de 35% maximum, assurance incluse.

Quel salaire faut-il pour acheter à Saint-Denis en 2026 ?

1 711 € net par mois pour un appartement de 45 m²

599 €

de mensualité sur 25 ans à 3,20 %

1 797 €

de mensualité pour une maison de 90 m²

Calculer pour mon bien

Taux d'endettement maximal de 35 %, norme HCSF. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Saint-Denis (974)

35%

Seuil HCSF max

3 417 €

Prix moyen / m²

3 215 €

Prix appart. / m²

4 119 €

Prix maison / m²

Capacité d'achat selon votre profil — Saint-Denis

Seuil HCSF 35% — Taux 3,20% sur 25 ans

SMIC (1 400 € net/mois)

Mensualité maximale (35%) 490 € / mois

Capacité d'emprunt (25 ans, 3,20%) 101 098 €

Surface achetable (appartement) 37 m²

Surface achetable (maison) 25 m²

Salaire médian (2 100 € net/mois)

Mensualité maximale (35%) 735 € / mois

Capacité d'emprunt (25 ans, 3,20%) 151 647 €

Surface achetable (appartement) 55 m²

Surface achetable (maison) 37 m²

Cadre (3 500 € net/mois)

Mensualité maximale (35%) 1 225 € / mois

Capacité d'emprunt (25 ans, 3,20%) 252 745 €

Surface achetable (appartement) 92 m²

Surface achetable (maison) 61 m²

Taux d'endettement par profil — Saint-Denis

Simulation pour un appartement 45 m² et une maison 90 m² aux prix locaux

Profil	Revenu net	Appart. 45 m²	Maison 90 m²
SMIC	1 400 €	42,8 %	128,4 %
Salaire médian	2 100 €	28,5 %	85,6 %
Cadre	3 500 €	17,1 %	51,3 %

Mensualité appartement 45 m² : 599 € — Maison 90 m² : 1 797 € (25 ans, 3,20%)

Vert = endettement sous 35% (conforme HCSF) — Rouge = endettement au-dessus de 35%

Salaire requis pour acheter à Saint-Denis

Revenu net mensuel minimum pour respecter le taux HCSF de 35%

1 711 €

Appart. 45 m² (123 525 €)

5 134 €

Maison 90 m² (370 710 €)

1 957 €

Appart. 45 m² dans 3 ans

+$246 €

Ecart salarial sur 3 ans

Salaire net mensuel minimum pour respecter le taux d'endettement HCSF de 35%, emprunt sur 25 ans à 3,20%. Projection à 3 ans au rythme local (+4,6 %/an).

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Taux d'endettement et achat immobilier à Saint-Denis

Ville de La Réunion.

Saint-Denis (974), situé en région La Réunion, compte environ 155 634 habitants.

Avec un prix moyen de 3 417 euros/m², le taux d'endettement est un critère déterminant pour acheter à Saint-Denis. Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose un seuil maximum de 35% d'endettement, assurance emprunteur incluse. Les prix modérés à Saint-Denis permettent à de nombreux profils de respecter ce seuil de 35%, avec un bon équilibre entre revenus et mensualités.

Au salaire médian (2 100 euros net), la mensualité maximale autorisée est de 735 euros, soit une capacité d'emprunt d'environ 151 647 euros sur 25 ans à 3,20%. Cela permet d'acheter environ 55 m² en appartement ou 37 m² en maison aux prix locaux.

Questions fréquentes — Taux d'endettement Saint-Denis

Quel est le taux d'endettement maximum pour acheter à Saint-Denis ?

Le taux d'endettement maximum est fixé à 35% par le HCSF (assurance incluse), quel que soit le département. À Saint-Denis, avec un prix moyen de 3 417 euros/m², un salaire médian permet une mensualité de 735 euros et une capacité d'emprunt d'environ 151 647 euros sur 25 ans.

Peut-on acheter un appartement au SMIC à Saint-Denis ?

Au SMIC (1 400 euros net), la mensualité maximale est de 490 euros, soit une capacité d'emprunt d'environ 101 098 euros sur 25 ans à 3,20%. À Saint-Denis, cela permet d'acheter environ 37 m² en appartement. Utilisez notre calculateur de taux d'endettement pour un calcul personnalisé.

Quel salaire pour acheter une maison à Saint-Denis ?

Pour une maison de 90 m² au prix des maisons, autour de 4 119 €/m² (soit 370 710 euros pour 90 m²), la mensualité serait de 1 797 euros sur 25 ans à 3,20%. Pour respecter les 35% d'endettement, il faut un revenu net minimum d'environ 5 135 euros/mois.

Comment calculer son taux d'endettement pour un achat à Saint-Denis ?

Le taux d'endettement = (total des mensualités de crédit / revenus nets) x 100. Le HCSF impose un plafond de 35% assurance incluse. Par exemple, pour un revenu de 2 100 euros et une mensualité de 735 euros, le taux est exactement de 35%. Au-delà, la banque refusera le prêt (sauf dérogation limitée à 20% des dossiers).

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026

La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 2 745 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 417 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,6 %). Avec 155 634 habitants, la ville présente une densité de 1 093 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 455 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Denis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 4 119 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 700 €, soit une mensualité de 798 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 280 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 500 €, avec une mensualité de 1 330 € (salaire requis : 3 800 € net/mois).

Les prix à Saint-Denis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Denis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 745 €) est inférieur au prix moyen (3 417 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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