Viager Saint-Michel-sur-Orge (91)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Saint-Michel-sur-Orge. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Saint-Michel-sur-Orge ?
~48 168 € de bouquet
~585 €/mois
Rente viagère mensuelle
160 560 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Saint-Michel-sur-Orge. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Saint-Michel-sur-Orge (91)
2 676 €
Prix médian / m²
2 937 €
Prix appart. / m²
3 237 €
Prix maison / m²
21 776
Population
160 560 €
Appartement 60 m²
323 700 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Saint-Michel-sur-Orge : ce qu'il faut savoir
Dans un viager, l'acquéreur paie un bouquet à la signature puis une rente viagère au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. Le montant de la rente dépend de l'espérance de vie restante : plus le vendeur est âgé, plus la période de versement est courte et plus la rente mensuelle est élevée pour un même bien.
Saint-Michel-sur-Orge, situé en région Île-de-France, compte environ 21 776 habitants. Le prix médian de 2 676 euros/m² (-12 % sur un an, environ 162 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
Dans la grande majorité des cas (environ 80%), le viager est occupé : le crédirentier demeure dans le logement (DUH) et la valeur du bien subit une décote proche de 40%. Sur la valeur restante, le bouquet retenu se situe entre 20% et 30%, et la rente mensuelle est obtenue en répartissant le solde sur l'espérance de vie statistique.
Viager dans les départements voisins
Entre Saint-Michel-sur-Orge et ses 5 voisins (Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir), les prix immobiliers diffèrent, donc le bouquet et la rente aussi. La rente viagère, versée à vie, est indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation : le pouvoir d'achat du vendeur est ainsi préservé.
Analyse locale
Le portrait chiffré : Saint-Michel-sur-Orge
Saint-Michel-sur-Orge compte 21 776 habitants, ce qui la place au 175e rang de la région Île-de-France par la population et au 472e rang national. Avec 4 103 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Essonne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Évry-Courcouronnes). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Saint-Michel-sur-Orge s'établit à 2 676 €/m² (moyenne : 3 068 €/m²). Saint-Michel-sur-Orge se situe ainsi au 1 141e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 9 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 9 %), et 18 % moins cher que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).
Le marché local enregistre 162 transactions par an, soit 7 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Avec 162 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 2 676 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 75 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 37 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 187 320 €.
Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à Saint-Michel-sur-Orge donnent des résultats représentatifs de la situation française type.
Questions fréquentes — Viager Saint-Michel-sur-Orge
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Saint-Michel-sur-Orge en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Saint-Michel-sur-Orge ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Saint-Michel-sur-Orge ?
Le viager est-il intéressant à Saint-Michel-sur-Orge en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Michel-sur-Orge en 2026
La ville de Saint-Michel-sur-Orge affiche un prix de vente médian de 2 676 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 068 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 21 776 habitants, la ville présente une densité de 4 103 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 162 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 18 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et 9 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Michel-sur-Orge
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 937 €/m² contre 3 237 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 160 560 €, soit une mensualité de 778 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 223 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 267 600 €, avec une mensualité de 1 297 € (salaire requis : 3 706 € net/mois).
Les prix à Saint-Michel-sur-Orge sont 9 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Saint-Michel-sur-Orge | 2 676 € | en baisse | 21 776 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Michel-sur-Orge
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 676 €) est inférieur au prix moyen (3 068 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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