Viager Saint-Maur-des-Fossés (94)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Saint-Maur-des-Fossés. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Saint-Maur-des-Fossés ?
~107 658 € de bouquet
~1 308 €/mois
Rente viagère mensuelle
358 860 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Saint-Maur-des-Fossés. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Saint-Maur-des-Fossés (94)
5 981 €
Prix médian / m²
6 429 €
Prix appart. / m²
7 672 €
Prix maison / m²
76 572
Population
358 860 €
Appartement 60 m²
767 200 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Saint-Maur-des-Fossés : ce qu'il faut savoir
Le viager repose sur un échange simple : un capital (le bouquet) versé à la vente, puis une rente mensuelle servie au vendeur sa vie durant. La rente est dimensionnée selon l'espérance de vie statistique du crédirentier — un vendeur plus âgé reçoit donc une rente plus forte, car le nombre de versements attendus est réduit.
Saint-Maur-des-Fossés, situé en région Île-de-France, compte environ 76 572 habitants. Le prix médian de 5 981 euros/m² (-5,1 % sur un an, environ 1 209 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
Le viager occupé domine le marché (près de 80% des ventes) : le vendeur y garde un droit d'usage et d'habitation, et le bien est décoté d'environ 40%. Le bouquet représente ensuite 20 à 30% de la valeur ainsi corrigée, le solde étant servi sous forme de rente mensuelle calculée sur l'espérance de vie du vendeur.
Viager dans les départements voisins
Entre Saint-Maur-des-Fossés et ses 5 voisins (Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-et-Marne), les prix immobiliers diffèrent, donc le bouquet et la rente aussi. La rente viagère, versée à vie, est indexée chaque année sur l'indice des prix à la consommation : le pouvoir d'achat du vendeur est ainsi préservé.
Analyse locale
La ville Saint-Maur-des-Fossés : repères locaux
Avec 76 572 habitants, Saint-Maur-des-Fossés est la 27e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 86e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 6 803 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Val-de-Marne (chef-lieu : Créteil), Saint-Maur-des-Fossés évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Saint-Maur-des-Fossés ?
Le prix de vente médian à Saint-Maur-des-Fossés est de 5 981 €/m², pour une moyenne constatée de 6 814 €/m². Ce niveau place Saint-Maur-des-Fossés au 26e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 144 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 144 %), et 18 % plus cher que celle de son département (5 085 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 1 209 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,1 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Saint-Maur-des-Fossés
Si le rythme des douze derniers mois (5,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 981 €/m² à environ 4 604 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 5 981 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 33 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 17 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 418 670 €.
Ces niveaux de prix placent Saint-Maur-des-Fossés parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Questions fréquentes — Viager Saint-Maur-des-Fossés
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Saint-Maur-des-Fossés en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Saint-Maur-des-Fossés ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Saint-Maur-des-Fossés ?
Le viager est-il intéressant à Saint-Maur-des-Fossés en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Maur-des-Fossés en 2026
La ville de Saint-Maur-des-Fossés affiche un prix de vente médian de 5 981 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 814 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,1 %). Avec 76 572 habitants, la ville présente une densité de 6 803 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 209 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 144 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Maur-des-Fossés
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 429 €/m² contre 7 672 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 358 860 €, soit une mensualité de 1 739 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 969 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 598 100 €, avec une mensualité de 2 899 € (salaire requis : 8 283 € net/mois).
Les prix à Saint-Maur-des-Fossés sont 144 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Saint-Maur-des-Fossés | 5 981 € | -5,1 % | 76 572 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Maur-des-Fossés
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 981 €) est inférieur au prix moyen (6 814 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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