Viager Combs-la-Ville (77)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Combs-la-Ville. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Combs-la-Ville ?
~55 872 € de bouquet
~679 €/mois
Rente viagère mensuelle
186 240 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Combs-la-Ville. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Combs-la-Ville (77)
3 104 €
Prix médian / m²
3 721 €
Prix appart. / m²
3 325 €
Prix maison / m²
23 350
Population
186 240 €
Appartement 60 m²
332 500 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Combs-la-Ville : ce qu'il faut savoir
Le viager est une forme d'acquisition immobilière dans laquelle l'acheteur (le débirentier) verse un capital initial appelé bouquet, puis une rente mensuelle au vendeur (le crédirentier) jusqu'à son décès. La rente mensuelle se calcule sur l'espérance de vie statistique du vendeur : plus il est âgé, plus la rente est élevée à valeur de bien égale, car le nombre de versements prévus est plus court.
Combs-la-Ville, situé en région Île-de-France, compte environ 23 350 habitants. Le prix médian de 3 104 euros/m² (-10,7 % sur un an, environ 234 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
Dans la grande majorité des cas (environ 80%), le viager est occupé : le crédirentier demeure dans le logement (DUH) et la valeur du bien subit une décote proche de 40%. Sur la valeur restante, le bouquet retenu se situe entre 20% et 30%, et la rente mensuelle est obtenue en répartissant le solde sur l'espérance de vie statistique.
Viager dans les départements voisins
Combs-la-Ville est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Les conditions du viager varient d'un département à l'autre en fonction des prix immobiliers locaux. La rente viagère est due à vie et indexée chaque année sur un indice de référence (généralement celui des prix à la consommation), une protection du pouvoir d'achat pour le vendeur.
Analyse locale
Repères sur Combs-la-Ville
Combs-la-Ville compte 23 350 habitants, ce qui la place au 160e rang de la région Île-de-France par la population et au 431e rang national. Avec 1 608 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Seine-et-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Melun). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Combs-la-Ville
La médiane des prix à Combs-la-Ville s'établit à 3 104 €/m² (moyenne : 3 498 €/m²). Combs-la-Ville se situe ainsi au 875e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 27 %), et au même niveau que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).
Le marché local enregistre 234 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 10,7 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (10,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 104 €/m² à environ 1 763 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 104 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 64 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 32 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 217 280 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 64 m² à Combs-la-Ville contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Questions fréquentes — Viager Combs-la-Ville
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Combs-la-Ville en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Combs-la-Ville ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Combs-la-Ville ?
Le viager est-il intéressant à Combs-la-Ville en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Combs-la-Ville en 2026
La ville de Combs-la-Ville affiche un prix de vente médian de 3 104 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 498 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,7 %). Avec 23 350 habitants, la ville présente une densité de 1 608 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 234 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Combs-la-Ville
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 721 €/m² contre 3 325 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 186 240 €, soit une mensualité de 903 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 580 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 310 400 €, avec une mensualité de 1 504 € (salaire requis : 4 297 € net/mois).
Les prix à Combs-la-Ville sont 27 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Combs-la-Ville | 3 104 € | -10,7 % | 23 350 |
| Essonne | 3 245 € | -6,3 % | 1 338 485 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Combs-la-Ville
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 104 €) est inférieur au prix moyen (3 498 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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