Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Nemours ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Nemours est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Nemours : que choisir ?

À Nemours, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 3 425 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Nemours (77)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Nemours. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Nemours ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

137 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Nemours

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

3 425 €/m²

Prix moyà Nemours

~4%

Rendement locatif brut

174

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Nemours

Ville d'Île-de-France.

Avec un prix moyen de 3 425 euros/m² à Nemours (77), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 137 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré de Nemours offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Nemours, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 29 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Entre Nemours et ses 5 voisins (Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise), le rendement des SCPI ne change pas : c'est le marché immobilier local, très inégal, qui dicte l'opportunité d'y investir en direct plutôt qu'en parts de SCPI.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Analyse locale

Contexte local : Nemours en bref

Avec 12 889 habitants, Nemours est la 250e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 809e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 274 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Nemours évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Nemours

Le prix de vente médian à Nemours est de 2 464 €/m², pour une moyenne constatée de 3 425 €/m². Ce niveau place Nemours au 1 302e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 1 %), et 21 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 174 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 174 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 464 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 81 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 41 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 172 480 €.

Ces niveaux de prix placent Nemours dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.

Questions fréquentes — SCPI Nemours

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12% des loyers) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net est d'environ 2,10%. Pour un investisseur à Nemours, les SCPI offrent une alternative intéressante à l'immobilier direct local (3 425 euros/m²).

SCPI ou immobilier direct à Nemours ?

Deux approches à Nemours : l'immobilier direct (≈4% brut, effet de levier possible mais gestion à assumer) et la SCPI (4,52% brut, diversification et zéro gestion). Le bon arbitrage dépend de votre situation patrimoniale — souvent, les deux se complètent.

Quels sont les frais des SCPI ?

Deux postes de frais à connaître : la souscription (≈10% du capital, prélevés à l'entrée) et la gestion (≈12% des loyers chaque année). Sur 100 000 euros investis, 90 000 euros travaillent réellement, avec 488 euros/an de frais de gestion. Comptez 8 à 10 ans pour amortir l'entrée.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

À 100 000 euros investis, la SCPI rapporte 4 068 euros bruts par an sur un capital net de 90 000 euros. Après gestion (488 euros) et fiscalité TMI 30% (1 690 euros), le net annuel est de 1 890 euros, soit environ 158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Nemours en 2026

La ville de Nemours affiche un prix de vente médian de 2 464 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 425 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 12 889 habitants, la ville présente une densité de 1 274 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 174 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 21 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Nemours

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 315 €/m² contre 2 192 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 147 840 €, soit une mensualité de 717 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 049 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 246 400 €, avec une mensualité de 1 194 € (salaire requis : 3 411 € net/mois).

Les prix à Nemours sont 1 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Nemours	2 464 €	en baisse	12 889
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Nemours

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 464 €) est inférieur au prix moyen (3 425 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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