Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur dans la Seine-Saint-Denis ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur dans la Seine-Saint-Denis est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct dans la Seine-Saint-Denis : que choisir ?

Dans la Seine-Saint-Denis, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 5 438 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Seine-Saint-Denis (93)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct dans la Seine-Saint-Denis. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI dans la Seine-Saint-Denis ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

218 €

de loyer annuel brut par m² en direct dans la Seine-Saint-Denis

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

5 438 €/m²

Prix moydans la Seine-Saint-Denis

~4%

Rendement locatif brut

14 245

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

Simulez votre investissement SCPI personnalisé avec vos propres montants

Simuler mon investissement SCPI

SCPI vs Immobilier direct dans la Seine-Saint-Denis

La Seine-Saint-Denis est en pleine transformation avec les retombees des JO 2024 (Village olympique a Saint-Denis) et les lignes de metro du Grand Paris Express. Montreuil et Saint-Ouen, proches de Paris, connaissent une gentrification rapide. Le département offre les prix les plus accessibles de la petite couronne, avec un potentiel de revalorisation lie aux transports.

Avec un prix moyen de 5 438 euros/m² dans la Seine-Saint-Denis (93), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 217,52 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré de la Seine-Saint-Denis offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct dans la Seine-Saint-Denis, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 18 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Le Seine-Saint-Denis est voisin de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 4 208 euros/m², combiner immobilier local et SCPI peut offrir un bon équilibre rendement/risque.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Analyse locale

Le portrait chiffré : Seine-Saint-Denis

Avec 1 704 316 habitants répartis sur 236 km², le département Seine-Saint-Denis (93) se classe au 2e rang de la région Île-de-France et au 5e rang national en population. La densité y atteint 7 222 hab/km², un niveau très dense.

Le département compte 39 communes, avec Bobigny pour chef-lieu. Les principales villes sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois….

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix dans la Seine-Saint-Denis s'établit à 4 208 €/m² (moyenne : 5 438 €/m²). Seine-Saint-Denis se situe ainsi au 7e rang des 100 départements, parmi les marchés les plus chers.

Le département affiche un prix 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 72 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 14 245 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (0,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 208 €/m² à environ 4 022 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 208 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 48 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 294 560 €.

Ces niveaux de prix placent Seine-Saint-Denis parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Questions fréquentes — SCPI Seine-Saint-Denis

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Comptez 4,52% brut de rendement pour les SCPI en 2025, soit environ 2,10% net après frais de gestion (12% des loyers) et fiscalité (TMI 30% + 17,2%). Face à un immobilier direct à 5 438 euros/m² dans la Seine-Saint-Denis, la comparaison mérite d'être faite.

SCPI ou immobilier direct dans la Seine-Saint-Denis ?

L'immobilier direct dans la Seine-Saint-Denis offre un rendement brut d'environ 4% et permet l'effet de levier du crédit. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative, avec une diversification sur plusieurs immeubles et zones géographiques. L'idéal est souvent de combiner les deux approches selon votre situation patrimoniale.

Quels sont les frais des SCPI ?

Deux postes de frais à connaître : la souscription (≈10% du capital, prélevés à l'entrée) et la gestion (≈12% des loyers chaque année). Sur 100 000 euros investis, 90 000 euros travaillent réellement, avec 488 euros/an de frais de gestion. Comptez 8 à 10 ans pour amortir l'entrée.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : le capital net après frais de souscription est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels s'élèvent à 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros au TMI 30%), il reste 1 890 euros nets par an, soit environ 158 euros par mois. Utilisez notre simulateur SCPI pour un calcul personnalisé.

Analyse locale

Le marché immobilier en Seine-Saint-Denis en 2026

Le département Seine-Saint-Denis (93) affiche un prix de vente médian de 4 208 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 438 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,9 %). Avec ses 1 704 316 habitants répartis sur 236 km², le département présente une densité de 7 222 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 14 245 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Seine-Saint-Denis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 678 €/m² contre 4 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 480 €, soit une mensualité de 1 224 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 497 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 800 €, avec une mensualité de 2 040 € (salaire requis : 5 829 € net/mois).

Les prix en Seine-Saint-Denis sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Explorer

Principales villes en Seine-Saint-Denis

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Seine-Saint-Denis

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 39 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Seine-Saint-Denis

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 208 €) est inférieur au prix moyen (5 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 39 communes, dont les principales sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois.

Calculateurs liés

Simulateur SCPI

Calcul personnalisé tous montants

Crédit immobilier Seine-Saint-Denis

Simulez votre emprunt

Frais de notaire Seine-Saint-Denis

Calcul détaillé pour ce département

Capacité d'emprunt

Combien pouvez-vous emprunter ?