SCPI vs Immobilier Seine-Saint-Denis (93)
Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct dans le Seine-Saint-Denis. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.
SCPI en 2025 — Chiffres clés
4,52%
Rendement moyen
10%
Frais souscription
12%
Frais gestion / an
47,2%
Fiscalité (TMI 30% + PS)
5 438 €/m²
Prix moyen Seine-Saint-Denis
~4%
Rendement locatif brut
14 245
Transactions / an
Simulation SCPI — Revenus nets après impôts
Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%
Investissement de 10 000 €
Investissement de 50 000 €
Investissement de 100 000 €
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La Seine-Saint-Denis est en pleine transformation avec les retombees des JO 2024 (Village olympique a Saint-Denis) et les lignes de metro du Grand Paris Express. Montreuil et Saint-Ouen, proches de Paris, connaissent une gentrification rapide. Le département offre les prix les plus accessibles de la petite couronne, avec un potentiel de revalorisation lie aux transports.
Avec un prix moyen de 5 438 euros/m² dans le Seine-Saint-Denis (93), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 217,52 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.
Le marché équilibré de Seine-Saint-Denis offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.
En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct dans le Seine-Saint-Denis, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 18 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.
Comparaison avec les départements voisins
Le Seine-Saint-Denis est voisin de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Le marché immobilier dans le Seine-Saint-Denis présente une activité modérée. Combiner immobilier local et SCPI peut offrir un bon équilibre rendement/risque.
Questions fréquentes — SCPI Seine-Saint-Denis
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?
SCPI ou immobilier direct dans le Seine-Saint-Denis ?
Quels sont les frais des SCPI ?
Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Seine-Saint-Denis en 2026
Le département Seine-Saint-Denis (93) affiche un prix de vente médian de 4 208 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 438 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,9 %). Avec ses 1 704 316 habitants répartis sur 236 km², le département présente une densité de 7 222 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 14 245 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Seine-Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 678 €/m² contre 4 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 480 €, soit une mensualité de 1 224 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 497 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 800 €, avec une mensualité de 2 040 € (salaire requis : 5 829 € net/mois).
Les prix en Seine-Saint-Denis sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
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Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Seine-Saint-Denis
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 39 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Seine-Saint-Denis
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 208 €) est inférieur au prix moyen (5 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 39 communes, dont les principales sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois.
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