Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Montfermeil ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Montfermeil est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Montfermeil : que choisir ?

À Montfermeil, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 4 012 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Montfermeil (93)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Montfermeil. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Montfermeil ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

160 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Montfermeil

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

4 012 €/m²

Prix moyà Montfermeil

~4%

Rendement locatif brut

230

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Montfermeil

Ville de Île-de-France.

Avec un prix moyen de 4 012 euros/m² à Montfermeil (93), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 160,48 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Avec un prix médian de 3 452 euros/m², l'immobilier direct à Montfermeil se compare aux SCPI sur le rendement net et la liquidité, deux critères à chiffrer avant de choisir.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Montfermeil, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 25 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Entre Montfermeil et ses 5 voisins (Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne), le rendement des SCPI ne change pas : c'est le marché immobilier local, très inégal, qui dicte l'opportunité d'y investir en direct plutôt qu'en parts de SCPI.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Analyse locale

Le portrait chiffré : Montfermeil

Montfermeil compte 28 703 habitants, ce qui la place au 130e rang de la région Île-de-France par la population et au 347e rang national. Avec 5 276 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Montfermeil s'établit à 3 452 €/m² (moyenne : 4 012 €/m²). Montfermeil se situe ainsi au 668e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 41 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 41 %), et 18 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 230 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,8 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (4,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 452 €/m² à environ 2 699 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 452 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 58 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 241 640 €.

Sur ce marché, à Montfermeil, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Questions fréquentes — SCPI Montfermeil

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Les SCPI ont distribué 4,52% brut en moyenne en 2025. Une fois déduits les frais de gestion (12% des loyers) et l'impôt (TMI 30% + 17,2% de PS), le rendement net ressort à environ 2,10%. Une piste d'autant plus pertinente à Montfermeil que le m² local s'échange à 4 012 euros.

SCPI ou immobilier direct à Montfermeil ?

Deux approches à Montfermeil : l'immobilier direct (≈4% brut, effet de levier possible mais gestion à assumer) et la SCPI (4,52% brut, diversification et zéro gestion). Le bon arbitrage dépend de votre situation patrimoniale — souvent, les deux se complètent.

Quels sont les frais des SCPI ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée sur le capital) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Pour 100 000 euros investis, seuls 90 000 euros sont réellement placés. Les frais de gestion représentent 488 euros/an. Il faut généralement 8 à 10 ans pour amortir les frais de souscription.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

À 100 000 euros investis, la SCPI rapporte 4 068 euros bruts par an sur un capital net de 90 000 euros. Après gestion (488 euros) et fiscalité TMI 30% (1 690 euros), le net annuel est de 1 890 euros, soit environ 158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Montfermeil en 2026

La ville de Montfermeil affiche un prix de vente médian de 3 452 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 012 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,8 %). Avec 28 703 habitants, la ville présente une densité de 5 276 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 230 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 41 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Montfermeil

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 257 €/m² contre 3 903 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 207 120 €, soit une mensualité de 1 004 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 869 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 345 200 €, avec une mensualité de 1 673 € (salaire requis : 4 780 € net/mois).

Les prix à Montfermeil sont 41 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Montfermeil	3 452 €	-4,8 %	28 703
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Montfermeil

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 452 €) est inférieur au prix moyen (4 012 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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