Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Épinay-sous-Sénart ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Épinay-sous-Sénart est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Épinay-sous-Sénart : que choisir ?

À Épinay-sous-Sénart, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 2 383 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Épinay-sous-Sénart (91)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Épinay-sous-Sénart. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Épinay-sous-Sénart ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

95 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Épinay-sous-Sénart

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

2 383 €/m²

Prix moyà Épinay-sous-Sénart

~4%

Rendement locatif brut

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Épinay-sous-Sénart

Ville d'Île-de-France.

Avec un prix moyen de 2 383 euros/m² à Épinay-sous-Sénart (91), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 95,32 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré d'Épinay-sous-Sénart offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Épinay-sous-Sénart, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 42 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Épinay-sous-Sénart est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 2 022 euros/m², combiner immobilier local et SCPI peut offrir un bon équilibre rendement/risque.

Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines Eure-et-Loir

Analyse locale

Contexte local : Épinay-sous-Sénart en bref

Avec 11 611 habitants, Épinay-sous-Sénart est la 266e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 893e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 3 237 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Essonne (chef-lieu : Évry-Courcouronnes), Épinay-sous-Sénart évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Épinay-sous-Sénart

Le prix de vente médian à Épinay-sous-Sénart est de 2 022 €/m², pour une moyenne constatée de 2 383 €/m². Ce niveau place Épinay-sous-Sénart au 1 638e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 17 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 17 %), et 38 % moins cher que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 74 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 74 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 022 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 99 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 49 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 141 540 €.

Ces niveaux de prix classent Épinay-sous-Sénart parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Questions fréquentes — SCPI Épinay-sous-Sénart

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Comptez 4,52% brut de rendement pour les SCPI en 2025, soit environ 2,10% net après frais de gestion (12% des loyers) et fiscalité (TMI 30% + 17,2%). Face à un immobilier direct à 2 383 euros/m² à Épinay-sous-Sénart, la comparaison mérite d'être faite.

SCPI ou immobilier direct à Épinay-sous-Sénart ?

Deux approches à Épinay-sous-Sénart : l'immobilier direct (≈4% brut, effet de levier possible mais gestion à assumer) et la SCPI (4,52% brut, diversification et zéro gestion). Le bon arbitrage dépend de votre situation patrimoniale — souvent, les deux se complètent.

Quels sont les frais des SCPI ?

Deux postes de frais à connaître : la souscription (≈10% du capital, prélevés à l'entrée) et la gestion (≈12% des loyers chaque année). Sur 100 000 euros investis, 90 000 euros travaillent réellement, avec 488 euros/an de frais de gestion. Comptez 8 à 10 ans pour amortir l'entrée.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

À 100 000 euros investis, la SCPI rapporte 4 068 euros bruts par an sur un capital net de 90 000 euros. Après gestion (488 euros) et fiscalité TMI 30% (1 690 euros), le net annuel est de 1 890 euros, soit environ 158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Épinay-sous-Sénart en 2026

La ville d'Épinay-sous-Sénart affiche un prix de vente médian de 2 022 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 383 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 611 habitants, la ville présente une densité de 3 237 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 74 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 38 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et 17 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Épinay-sous-Sénart

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 142 €/m² contre 3 032 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 121 320 €, soit une mensualité de 588 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 680 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 202 200 €, avec une mensualité de 980 € (salaire requis : 2 800 € net/mois).

Les prix à Épinay-sous-Sénart sont 17 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Épinay-sous-Sénart	2 022 €	en baisse	11 611
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Essonne (91) 1 338 485 hab.

3 245 €/m²

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Autres villes de la région

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 373 €/m²

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

2 703 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 269 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

3 609 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 164 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Épinay-sous-Sénart

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 022 €) est inférieur au prix moyen (2 383 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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