Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Besançon ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Besançon est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Besançon : que choisir ?

À Besançon, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 3 263 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Besançon (25)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Besançon. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Besançon ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

131 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Besançon

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

3 263 €/m²

Prix moyà Besançon

~4%

Rendement locatif brut

1 931

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Besançon

Ville de Bourgogne-Franche-Comté.

Avec un prix moyen de 3 263 euros/m² à Besançon (25), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 130,52 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré de Besançon offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Besançon, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 31 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Entre Besançon et ses 3 voisins (Jura, Haute-Saône, Territoire de Belfort), le rendement des SCPI ne change pas : c'est le marché immobilier local, très inégal, qui dicte l'opportunité d'y investir en direct plutôt qu'en parts de SCPI.

Jura Haute-Saône Territoire de Belfort

Analyse locale

Contexte local : Besançon en bref

Avec 118 489 habitants, Besançon est la 2e commune la plus peuplée de la région Bourgogne-Franche-Comté (sur 66 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 44e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 819 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Doubs (chef-lieu : Besançon), Besançon évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Besançon

Le prix de vente médian à Besançon est de 2 338 €/m², pour une moyenne constatée de 3 263 €/m². Ce niveau place Besançon au 131e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 4 %), et 8 % plus cher que celle de son département (2 159 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Haute-Saône (1 276 €/m²) et le plus onéreux Jura (1 786 €/m²).

Le marché local enregistre 1 931 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 1 931 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 338 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 86 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 43 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 163 660 €.

Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier à Besançon suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.

Questions fréquentes — SCPI Besançon

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Les SCPI ont distribué 4,52% brut en moyenne en 2025. Une fois déduits les frais de gestion (12% des loyers) et l'impôt (TMI 30% + 17,2% de PS), le rendement net ressort à environ 2,10%. Une piste d'autant plus pertinente à Besançon que le m² local s'échange à 3 263 euros.

SCPI ou immobilier direct à Besançon ?

Le locatif direct à Besançon rapporte environ 4% brut et autorise l'effet de levier du crédit ; la SCPI distribue 4,52% brut sans aucune gestion, en répartissant le risque sur plusieurs actifs. Beaucoup d'investisseurs combinent les deux, selon leur patrimoine et leur temps disponible.

Quels sont les frais des SCPI ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée sur le capital) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Pour 100 000 euros investis, seuls 90 000 euros sont réellement placés. Les frais de gestion représentent 488 euros/an. Il faut généralement 8 à 10 ans pour amortir les frais de souscription.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : le capital net après frais de souscription est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels s'élèvent à 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros au TMI 30%), il reste 1 890 euros nets par an, soit environ 158 euros par mois. Utilisez notre simulateur SCPI pour un calcul personnalisé.

Analyse locale

Le marché immobilier à Besançon en 2026

La ville de Besançon affiche un prix de vente médian de 2 338 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 263 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 118 489 habitants, la ville présente une densité de 1 819 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 931 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % plus cher que la médiane du département (Doubs), et 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Besançon

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 290 €/m² contre 3 022 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 140 280 €, soit une mensualité de 680 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 943 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 233 800 €, avec une mensualité de 1 133 € (salaire requis : 3 237 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Besançon	2 338 €	en baisse	118 489
Jura	1 786 €	-1,6 %	257 973
Haute-Saône	1 276 €	-5,3 %	233 185
Territoire de Belfort	1 676 €	-2,7 %	140 255

Département

Voir les résultats pour Doubs (25) 547 163 hab.

2 159 €/m²

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Autres villes de la région

Montbéliard 24 672 hab.

1 212 €/m²

Pontarlier 18 067 hab.

2 770 €/m²

Audincourt 14 071 hab.

1 550 €/m²

Valentigney 10 501 hab.

1 306 €/m²

Baume-les-Dames 5 155 hab.

1 526 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Besançon

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 338 €) est inférieur au prix moyen (3 263 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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