RSA Cluses (74)

Analyse locale

Le portrait chiffré : Cluses

Cluses compte 17 795 habitants, ce qui la place au 61e rang de la région Auvergne-Rhône-Alpes par la population et au 592e rang national. Avec 1 702 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Haute-Savoie, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Annecy). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Cluses s'établit à 2 548 €/m² (moyenne : 2 795 €/m²). Cluses se situe ainsi au 1 237e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 4 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 4 %), et 44 % moins cher que celle de son département (4 541 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ain (2 675 €/m²) et le plus onéreux Savoie (3 826 €/m²).

Le marché local enregistre 242 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 9,2 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (9,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 548 €/m² à environ 1 573 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 548 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 78 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 39 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 178 360 €.

Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier à Cluses suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cluses en 2026

La ville de Cluses affiche un prix de vente médian de 2 548 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 795 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9,2 %). Avec 17 795 habitants, la ville présente une densité de 1 702 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 242 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 44 % moins cher que la médiane du département (Haute-Savoie), et 4 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cluses

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 751 €/m² contre 3 130 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 152 880 €, soit une mensualité de 741 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 117 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 254 800 €, avec une mensualité de 1 235 € (salaire requis : 3 529 € net/mois).

Les prix à Cluses sont 4 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cluses

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 548 €) est inférieur au prix moyen (2 795 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.