APL La Rochelle (17)

Analyse locale

Contexte local : La Rochelle en bref

Avec 79 851 habitants, La Rochelle est la 5e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 79e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 661 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Charente-Maritime (chef-lieu : La Rochelle), La Rochelle évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à La Rochelle

Le prix de vente médian à La Rochelle est de 4 783 €/m², pour une moyenne constatée de 5 308 €/m². Ce niveau place La Rochelle au 41e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 95 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 95 %), et 69 % plus cher que celle de son département (2 827 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Deux-Sèvres (1 500 €/m²) et le plus onéreux Gironde (3 421 €/m²).

Le marché local enregistre 1 400 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 783 €/m² à environ 3 327 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 783 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 42 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 21 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 334 810 €.

Ces niveaux de prix placent La Rochelle parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à La Rochelle en 2026

La ville de La Rochelle affiche un prix de vente médian de 4 783 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 308 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7 %). Avec 79 851 habitants, la ville présente une densité de 2 661 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 400 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 69 % plus cher que la médiane du département (Charente-Maritime), et 95 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à La Rochelle

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 558 €/m² contre 4 834 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 286 980 €, soit une mensualité de 1 391 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 974 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 478 300 €, avec une mensualité de 2 318 € (salaire requis : 6 623 € net/mois).

Les prix à La Rochelle sont 95 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente, Deux-Sèvres, Vendée affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à La Rochelle

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 783 €) est inférieur au prix moyen (5 308 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.