APL Caen (14)

Analyse locale

Contexte local : Caen en bref

Avec 109 400 habitants, Caen est la 3e commune la plus peuplée de la région Normandie (sur 97 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 48e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 4 257 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Calvados (chef-lieu : Caen), Caen évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Caen

Le prix de vente médian à Caen est de 2 985 €/m², pour une moyenne constatée de 3 869 €/m². Ce niveau place Caen au 98e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 22 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 22 %), et 11 % plus cher que celle de son département (2 678 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Seine-Maritime (2 250 €/m²).

Le marché local enregistre 2 039 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (0,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 985 €/m² à environ 2 867 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 985 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 67 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 34 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 208 950 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 67 m² à Caen contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Caen en 2026

La ville de Caen affiche un prix de vente médian de 2 985 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 869 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,8 %). Avec 109 400 habitants, la ville présente une densité de 4 257 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 2 039 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Calvados), et 22 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Caen

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 585 €/m² contre 5 313 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 179 100 €, soit une mensualité de 868 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 480 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 298 500 €, avec une mensualité de 1 447 € (salaire requis : 4 134 € net/mois).

Les prix à Caen sont 22 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Manche, Orne, Eure affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Caen

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 985 €) est inférieur au prix moyen (3 869 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.