Rupture Conventionnelle Biarritz (64)

Analyse locale

Contexte local : Biarritz en bref

Avec 26 206 habitants, Biarritz est la 25e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 386e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 241 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Pyrénées-Atlantiques (chef-lieu : Pau), Biarritz évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Biarritz

Le prix de vente médian à Biarritz est de 7 645 €/m², pour une moyenne constatée de 8 865 €/m². Ce niveau place Biarritz au 32e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 212 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 212 %), et 171 % plus cher que celle de son département (2 818 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gers (1 695 €/m²) et le plus onéreux Landes (2 740 €/m²).

Le marché local enregistre 695 transactions par an, soit 27 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,2 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (6,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 7 645 €/m² à environ 5 551 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 7 645 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 26 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 13 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 535 150 €.

Sur ce marché, à Biarritz, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Biarritz en 2026

La ville de Biarritz affiche un prix de vente médian de 7 645 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 8 865 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,2 %). Avec 26 206 habitants, la ville présente une densité de 2 241 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 695 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 171 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 212 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Biarritz

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 8 640 €/m² contre 9 676 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 458 700 €, soit une mensualité de 2 223 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 6 351 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 764 500 €, avec une mensualité de 3 705 € (salaire requis : 10 586 € net/mois).

Les prix à Biarritz sont 212 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Landes, Gers, Hautes-Pyrénées affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Biarritz

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (7 645 €) est inférieur au prix moyen (8 865 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.