IFI Biarritz (64) — Seuil et Calcul 2026
Combien de patrimoine immobilier avant l'IFI à Biarritz ? Le seuil est de 1,3 million d'euros, soit 147 m² environ aux 8 865 euros/m² pratiqués localement.
À partir de quelle surface est-on redevable de l'IFI à Biarritz ?
105 m² d'appartement pour atteindre le seuil de 1,3 M€
105 m²
à 8 640 €/m² en appartement
94 m²
à 9 676 €/m² en maison
Seuil de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, abattement de 30 % sur la résidence principale.
Chiffres clés IFI — Biarritz (64)
8 865 €
Prix moyen / m²
147 m²
Surface = seuil IFI
209 m²
Seuil RP (abatt. 30%)
1 300 000 €
Seuil IFI 2026
Barème IFI 2026
Simulation IFI — Biarritz
Ce que le barème 2026 prélève réellement, du premier euro au-dessus du seuil jusqu'à 3 millions de patrimoine net taxable.
Équivalence en surface à Biarritz
147 m²
Surface = 1,3 M€ (seuil IFI)
209 m²
Seuil RP (avec abattement 30%)
Seuil IFI en surface à Biarritz
105 m²
Seuil RP en appartement
94 m²
Seuil RP en maison
141 m²
Seuil RP dans 5 ans
0 m²
Perte de surface avant IFI
Surface de résidence principale (abattement 30%) qui atteint le seuil IFI de 1,3 M€. Projection à 5 ans au rythme de -6,2 %/an.
Ces trois simulations sont des repères. Le calcul sur votre situation prend dix secondes
Calculer mon IFIL'IFI à Biarritz : ce qu'il faut savoir
L'IFI ne vise que l'immobilier, et seulement au-delà de 1 300 000 euros nets. Aux 8 865 euros/m² constatés à Biarritz, franchir ce seuil suppose de détenir environ 147 m².
Beaucoup de patrimoines dépassent 1,3 million sans être concernés, parce que l'IFI ignore les placements financiers et les biens professionnels. Seul l'immobilier non professionnel entre dans l'assiette, parts de SCI et de SCPI comprises.
Un abattement de 30 % s'applique à la résidence principale, et il change le calcul : le bien doit valoir 1 857 143 euros bruts pour peser 1 300 000 euros dans l'assiette. à Biarritz, cela représente environ 209 m².
Avec un prix médian de 7 645 euros/m², Biarritz est un département où l'IFI concerne surtout les patrimoines importants, à commencer par les zones les plus valorisées comme undefined.
Comparaison avec les départements voisins
Autour de Biarritz, 3 départements : Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. L'IFI est un impôt national, mais son seuil de 1 300 000 euros ne représente pas la même surface de part et d'autre : 147 m² ici, davantage ou moins juste à côté.
Questions fréquentes — IFI Biarritz
À partir de quelle surface est-on assujetti à l'IFI à Biarritz ?
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
Combien d'IFI paie-t-on pour un patrimoine de 2 millions d'euros ?
La résidence principale est-elle exonérée de l'IFI ?
Analyse locale
Repères sur Biarritz
Biarritz compte 26 206 habitants, ce qui la place au 25e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 386e rang national. Avec 2 241 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Pyrénées-Atlantiques, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Pau). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Biarritz
La médiane des prix à Biarritz s'établit à 7 645 €/m² (moyenne : 8 865 €/m²). Biarritz se situe ainsi au 32e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 212 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 212 %), et 171 % plus cher que celle de son département (2 818 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gers (1 695 €/m²) et le plus onéreux Landes (2 740 €/m²).
Le marché local enregistre 695 transactions par an, soit 27 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,2 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (6,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 7 645 €/m² à environ 5 551 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 7 645 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 26 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 13 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 535 150 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 26 m² à Biarritz contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Biarritz en 2026
La ville de Biarritz affiche un prix de vente médian de 7 645 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 8 865 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,2 %). Avec 26 206 habitants, la ville présente une densité de 2 241 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 695 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 171 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 212 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Biarritz
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 8 640 €/m² contre 9 676 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 458 700 €, soit une mensualité de 2 223 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 6 351 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 764 500 €, avec une mensualité de 3 705 € (salaire requis : 10 586 € net/mois).
Les prix à Biarritz sont 212 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Landes, Gers, Hautes-Pyrénées affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Biarritz | 7 645 € | -6,2 % | 26 206 |
| Landes | 2 740 € | -2,9 % | 433 570 |
| Gers | 1 695 € | -2,1 % | 192 645 |
| Hautes-Pyrénées | 1 831 € | -2,3 % | 231 349 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Biarritz
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (7 645 €) est inférieur au prix moyen (8 865 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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