Taxe sur les logements vacants 2026 : quelles communes, quels taux, quelles exonérations

Un logement vide depuis plus d’un an dans une commune en zone tendue est soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV), dont le taux monte à 34 % de la valeur locative dès la deuxième année de vacance. L’objectif est d’inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché locatif ou à le vendre. Depuis 2024, le périmètre a été massivement élargi : environ 3 700 communes sont concernées.

Deux taxes distinctes : TLV et THLV

| | TLV (taxe sur les logements vacants) | THLV (taxe d’habitation sur les logements vacants) | |---|---|---| | Base légale | Article 232 du CGI | Article 1407 bis du CGI | | Périmètre | Communes en zone tendue (liste par décret) | Toute commune hors zone tendue, sur délibération | | Bénéficiaire | ANAH (Agence nationale de l’habitat) | Commune | | Taux 1re année | 17 % de la valeur locative | Taux de la taxe d’habitation communale | | Taux à partir de la 2e année | 34 % | Même taux | | Condition de vacance | 1 an au 1er janvier | 2 ans au 1er janvier |

Un logement ne peut pas être soumis aux deux taxes simultanément : si la commune est en zone tendue, c’est la TLV qui s’applique (et la THLV ne peut pas être votée).

Les communes soumises à la TLV

Depuis le décret du 25 août 2023 (entré en vigueur en 2024), la liste des communes en zone tendue a été élargie de 1 149 à environ 3 697 communes. Sont désormais incluses les communes appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements.

Parmi les grandes villes et agglomérations concernées :

| Agglomération | Exemples de communes | |---|---| | Paris et Île-de-France | Toutes les communes de la zone agglomérée | | Lyon | Lyon, Villeurbanne, Vénissieux, Bron, Caluire, Écully… | | Marseille-Aix | Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, Martigues… | | Toulouse | Toulouse, Blagnac, Colomiers, Tournefeuille… | | Bordeaux | Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence, Gradignan… | | Nantes | Nantes, Saint-Herblain, Rezé, Saint-Nazaire… | | Lille | Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d’Ascq… | | Nice | Nice, Cannes, Antibes, Grasse, Menton… | | Montpellier | Montpellier, Castelnau-le-Lez, Lattes… | | Annecy | Annecy, Seynod, Cran-Gevrier… | | Pays Basque | Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz… |

La liste complète est consultable sur le site du Service-Public ou auprès de votre commune.

Exemple de calcul

Un propriétaire possède un appartement vide à Lyon avec une valeur locative cadastrale de 3 600 € (soit 1 800 € nets après abattement de 50 %).

| Année de vacance | Taux TLV | Montant | |---|---|---| | 1re année | 17 % | 612 € | | 2e année et suivantes | 34 % | 1 224 € |

La TLV est due en plus de la taxe foncière. Le propriétaire paie donc taxe foncière + TLV, sans percevoir de loyer.

Qu’est-ce qu’un logement « vacant » ?

Un logement est considéré comme vacant s’il est inoccupé et non meublé (ou insuffisamment meublé pour être habitable) au 1er janvier de l’année d’imposition. Il doit être vacant depuis au moins :

• 1 an pour la TLV
• 2 ans pour la THLV

Ne sont pas considérés comme vacants :

• Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année précédente
• Les logements mis en location ou en vente au prix du marché, sans trouver preneur (le propriétaire doit le prouver)
• Les logements nécessitant des travaux importants (montant supérieur à 25 % de la valeur du bien) pour être habitables
• Les résidences secondaires (soumises à la taxe d’habitation, pas à la TLV)

Comment contester la TLV

Si vous recevez un avis de TLV alors que votre logement n’est pas réellement vacant, vous pouvez :

1. Réclamer auprès du service des impôts (en ligne sur impots.gouv.fr ou par courrier) dans les délais de réclamation (31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement)
2. Fournir les justificatifs : attestation de mise en vente (mandat d’agence), devis de travaux, attestation d’occupation, factures d’énergie prouvant une consommation…
3. En cas de rejet : saisir le tribunal administratif

Les cas de contestation les plus fréquents : logement mis en vente sans trouver d’acquéreur, logement en cours de travaux lourds, logement inoccupé pour raisons de santé.

La THLV dans les communes hors zone tendue

En dehors des zones tendues, les communes peuvent voter la THLV — une taxe sur les logements vacants qui utilise le taux de la taxe d’habitation communale. La condition de vacance est de 2 ans (au lieu de 1 pour la TLV).

La THLV est moins fréquente et son taux est généralement inférieur à la TLV. Elle est surtout utilisée par les communes touristiques ou littorales qui constatent un nombre élevé de logements vacants toute l’année.

Sources : Article 232 du CGI (TLV) — Légifrance, Article 1407 bis du CGI (THLV) — Légifrance, Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 (liste des communes).

À lire aussi : Simulez votre impôt avec notre calculateur gratuit.