Louer vide ou meublé en 2026 : le comparatif fiscal complet

Un même appartement loué 750 euros par mois peut générer, selon qu’il est vide ou meublé, un impôt annuel qui varie du simple au triple. La différence ne tient ni au loyer ni au bien : elle tient au régime fiscal. Voici, poste par poste, ce que change réellement le choix entre location nue et location meublée en 2026.

Le tableau comparatif : bail, fiscalité, garanties

Critère	Location vide	Location meublée
Durée légale du bail	3 ans (renouvelable tacitement)	1 an (9 mois si étudiant, sans reconduction tacite)
Préavis du bailleur	6 mois (3 mois en zone tendue)	3 mois
Préavis du locataire	3 mois (1 mois en zone tendue)	1 mois, à tout moment
Régime fiscal par défaut	Revenus fonciers (impôt sur le revenu)	BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Régime micro	Micro-foncier	Micro-BIC (LMNP)
Seuil du régime micro	15 000 euros de loyers bruts annuels	77 700 euros de recettes annuelles
Abattement forfaitaire	30 %	50 %
Amortissement du bien possible	Non	Oui, au régime réel
Dépôt de garantie maximum	1 mois de loyer hors charges	2 mois de loyer hors charges
Mobilier obligatoire	Aucun	Liste fixée par décret (11 postes)
Turnover locataire typique	Faible (bail long, familles)	Plus élevé (bail court, mobilité pro, étudiants)

Ce tableau résume l’essentiel, mais chaque ligne mérite d’être détaillée pour comprendre où se joue vraiment l’écart de rentabilité.

Bail 3 ans contre bail 1 an : ce que cela change en pratique

La location vide est encadrée par un bail de 3 ans quand le bailleur est un particulier, avec reconduction tacite si personne ne donne congé. Le préavis du propriétaire est de 6 mois, ramené à 3 mois en zone tendue, ce qui limite fortement sa capacité à récupérer le logement rapidement.

La location meublée fonctionne sur un bail d’un an, reconductible tacitement lui aussi, mais avec un préavis bailleur de seulement 3 mois. Le locataire, de son côté, peut partir à tout moment avec un mois de préavis, contre trois mois en location nue. Cette flexibilité attire un public spécifique : jeunes actifs en mobilité, étudiants, salariés en mission temporaire. C’est aussi la raison structurelle du turnover plus élevé en meublé : remise en état plus fréquente, vacance locative ponctuelle, mais aussi loyers généralement 10 à 20 % supérieurs à un bien nu équivalent, ce qui compense en partie.

Foncier ou BIC : deux logiques fiscales opposées

C’est le point le plus mal compris par les propriétaires qui basculent d’un régime à l’autre. En location vide, les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers. En location meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au titre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que les recettes restent inférieures à celles de l’activité professionnelle principale du foyer.

Cette distinction change tout, car les deux régimes réels ne calculent pas le résultat imposable de la même façon.

Micro-foncier vs micro-BIC : l’abattement fait déjà la moitié du travail

Au régime micro, la simplicité prime mais l’écart d’abattement est considérable, selon le Bulletin officiel des finances publiques (impots.gouv.fr) :

• Micro-foncier : applicable jusqu’à 15 000 euros de loyers bruts annuels, avec un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges (travaux, taxe foncière, assurance, gestion). Au-delà de ce seuil, le régime réel foncier devient obligatoire.
• Micro-BIC (LMNP) : applicable jusqu’à 77 700 euros de recettes annuelles pour la location meublée longue durée, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Ce plafond et ce taux n’ont pas bougé pour la location longue durée en résidence principale, contrairement aux meublés de tourisme non classés, dont le seuil a été abaissé à 15 000 euros avec 30 % d’abattement par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

À loyers identiques, le micro-BIC laisse donc mécaniquement deux fois moins de revenu imposable que le micro-foncier. C’est le premier levier, avant même de parler d’amortissement.

Le régime réel : où l’amortissement change la donne

Au régime réel foncier (location vide), on déduit les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion. Un déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Au régime réel BIC (location meublée, LMNP au réel), on déduit les mêmes charges, mais on ajoute un mécanisme propre au meublé : l’amortissement comptable du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux. Cet amortissement, étalé sur la durée d’usage du bien (souvent 20 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier), vient réduire chaque année le résultat imposable sans sortie de trésorerie. Il ne peut pas créer de déficit imputable sur le revenu global : l’amortissement non utilisé est simplement reporté, sans limite de durée, sur les revenus BIC futurs. C’est ce mécanisme, plus que l’abattement micro-BIC, qui permet à de nombreux loueurs meublés au réel de ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années tout en encaissant un cash-flow positif.

Pour comparer précisément votre situation entre les deux régimes, le simulateur LMNP calcule l’impôt réel selon que vous restez au micro-BIC ou que vous basculez au réel avec amortissement.

Dépôt de garantie : un mois d’écart qui a une vraie justification

En location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En location meublée, il monte à deux mois de loyer hors charges, car il couvre non seulement le logement mais aussi l’ensemble du mobilier et des équipements fournis. Toute clause fixant un montant supérieur est réputée non écrite, et le locataire peut réclamer le remboursement du trop-perçu.

Ce point compte dans le calcul de trésorerie de départ : sur un loyer de 750 euros hors charges, le bailleur encaisse 750 euros de dépôt en location vide contre 1 500 euros en location meublée, une réserve qui sert à couvrir les dégradations sur un parc d’équipements plus large (électroménager, literie, vaisselle).

Le mobilier obligatoire : une liste précise, pas une option

Contrairement à une idée reçue, “meublé” ne veut pas dire “avec quelques meubles”. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale de onze catégories d’équipements que le logement doit comporter pour être qualifié juridiquement de meublé :

1. Literie avec couette ou couverture
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur avec compartiment à moins de -6°C (ou congélateur séparé)
6. Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d’entretien ménager adapté au logement

L’absence d’un seul de ces éléments suffit à faire requalifier le bail en location nue par un juge, avec toutes les conséquences fiscales et juridiques que cela implique (durée de bail, dépôt de garantie, régime d’imposition). Cet inventaire doit être annexé au bail lors de l’état des lieux d’entrée.

Exemple chiffré : un T2 de 750 euros loué vide ou meublé

Prenons un T2 loué 750 euros hors charges par mois, soit 9 000 euros de loyers bruts annuels, propriétaire au taux marginal d’imposition de 30 %, hors prélèvements sociaux de 17,2 %.

En location vide, micro-foncier (loyers sous 15 000 euros, abattement 30 %) :

• Revenu imposable : 9 000 x 70 % = 6 300 euros
• Impôt sur le revenu : 6 300 x 30 % = 1 890 euros
• Prélèvements sociaux : 6 300 x 17,2 % = 1 084 euros
• Total prélèvements : 2 974 euros, soit un revenu net de 6 026 euros

En location meublée, micro-BIC (loyers sous 77 700 euros, abattement 50 %, loyer relevé à 850 euros pour tenir compte de la prime meublé, soit 10 200 euros de recettes) :

• Revenu imposable : 10 200 x 50 % = 5 100 euros
• Impôt sur le revenu : 5 100 x 30 % = 1 530 euros
• Prélèvements sociaux : 5 100 x 17,2 % = 877 euros
• Total prélèvements : 2 407 euros, soit un revenu net de 7 793 euros

Sur ce cas, malgré un loyer brut supérieur de 1 200 euros par an, la location meublée au micro-BIC génère un revenu net supérieur de 1 767 euros par an à la location vide, uniquement grâce à l’écart d’abattement. Au régime réel avec amortissement, l’écart se creuse encore, l’amortissement pouvant ramener le résultat imposable proche de zéro pendant les premières années de détention.

Avant de trancher, il reste indispensable de vérifier que le rendement locatif brut et net reste cohérent avec le prix d’achat et les charges réelles du bien : le simulateur de rentabilité locative permet de comparer les deux scénarios de loyer sur la durée de détention prévue.

Comment trancher selon votre profil

Le choix ne se résume pas à l’écart fiscal. Trois critères pratiques doivent peser dans la décision :

• Le temps disponible : la location meublée impose une gestion plus active (mobilier à entretenir, turnover plus fréquent, inventaires à refaire) que la location nue.
• Le marché local : dans les zones étudiantes ou à forte mobilité professionnelle, la demande meublée est structurellement plus forte et le taux de vacance plus faible.
• L’horizon de détention : plus la durée de détention est longue, plus l’amortissement cumulé en LMNP réel devient un avantage décisif face au régime foncier, qui ne permet aucune déduction du prix du bien lui-même.

Dans la majorité des cas où le bailleur peut assumer l’ameublement et la gestion, le meublé au réel avec amortissement reste la combinaison fiscalement la plus avantageuse en 2026. La location vide garde son intérêt pour les propriétaires cherchant une gestion passive, un turnover minimal et une relation locative stable sur plusieurs années.