Taxe d'habitation résidence secondaire 2026 : surtaxe jusqu'à 60 % selon la commune

La taxe d’habitation a été supprimée sur les résidences principales depuis 2023. Mais pour les résidences secondaires, elle est toujours due — et de plus en plus de communes y ajoutent une surtaxe pouvant atteindre 60 %. À Paris, un propriétaire de résidence secondaire paie donc 160 % du montant de base de la taxe d’habitation.

Le principe de la surtaxe

L’article 1407 ter du CGI permet aux communes situées en zone tendue (zones A bis, A et B1 au sens du classement des zones de tension du marché immobilier) de voter une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Depuis la loi de finances 2024, le taux de cette majoration peut aller de 5 % à 60 % (contre 5 à 60 % — le plafond n’a pas changé mais le périmètre géographique a été élargi à environ 3 700 communes).

La surtaxe est facultative : chaque conseil municipal décide s’il l’applique et à quel taux. Une commune en zone tendue peut très bien ne pas l’appliquer.

Grandes villes : qui applique quoi ?

| Ville | Surtaxe votée | Depuis | |---|---|---| | Paris | 60 % | 2017 (relevé de 20 % à 60 % en 2024) | | Lyon | 60 % | 2024 | | Bordeaux | 60 % | 2024 | | Nice | 60 % | 2024 | | Montpellier | 60 % | 2024 | | Marseille | 60 % | 2024 | | Strasbourg | 60 % | 2024 | | Nantes | 60 % | 2024 | | Toulouse | 60 % | 2024 | | Biarritz | 60 % | 2023 | | Cannes | 60 % | 2024 | | Saint-Malo | 60 % | 2024 | | Annecy | 60 % | 2024 | | La Rochelle | 60 % | 2024 |

La plupart des grandes villes touristiques et métropolitaines ont choisi le taux maximum de 60 %. Quelques communes ont opté pour des taux intermédiaires (20 %, 30 %, 40 %).

Impact concret : combien ça coûte ?

Exemple : appartement à Paris (valeur locative 2 500 €)

| Poste | Montant | |---|---| | Taxe d’habitation de base | ~520 € | | Surtaxe Paris (60 %) | +312 € | | Total | ~832 € |

Sans la surtaxe, ce propriétaire paierait 520 €. Avec, il paie 60 % de plus, soit 312 € supplémentaires.

Exemple : maison à Biarritz (valeur locative 5 000 €)

| Poste | Montant | |---|---| | Taxe d’habitation de base | ~1 100 € | | Surtaxe Biarritz (60 %) | +660 € | | Total | ~1 760 € |

Pour une résidence secondaire dans une station balnéaire prisée, la facture annuelle peut devenir significative — et ce, en plus de la taxe foncière.

Qui est exonéré de la surtaxe ?

Certains propriétaires peuvent demander à être exonérés de la surtaxe (pas de la taxe de base) :

• Raisons professionnelles : le contribuable est contraint de résider dans un lieu distinct de sa résidence secondaire pour des raisons professionnelles (mutation, emploi à proximité). La résidence secondaire est alors son ancienne résidence principale.
• Personnes hébergées en établissement : les propriétaires résidant en maison de retraite ou en établissement de soins de longue durée qui conservent leur ancien domicile
• Impossibilité de jouissance : logement inhabitable nécessitant des travaux importants

L’exonération n’est pas automatique — il faut en faire la demande motivée au service des impôts avant le 1er janvier de l’année d’imposition.

La taxe d’habitation de base sur les résidences secondaires

En dehors de la surtaxe, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires se calcule exactement comme l’ancienne taxe d’habitation :

• Assiette : valeur locative cadastrale nette du logement
• Taux : taux votés par la commune et l’intercommunalité

Il n’y a pas d’abattements pour charges de famille (ceux-ci n’existaient que pour la résidence principale). La taxe est due par le propriétaire (ou l’occupant) au 1er janvier de l’année d’imposition.

Location meublée touristique : une alternative coûteuse

Face à la surtaxe, certains propriétaires choisissent de mettre leur résidence secondaire en location meublée touristique (type Airbnb). Attention : les revenus locatifs sont imposables (BIC ou micro-BIC), et les communes en zone tendue imposent de plus en plus de contraintes (déclaration en mairie, numéro d’enregistrement, limite de 120 jours, autorisation de changement d’usage dans certaines villes). La surtaxe peut rester due si le logement n’est pas la résidence principale du propriétaire.

Évolution récente : l’élargissement massif de 2024

Avant la loi de finances 2024, la surtaxe n’était applicable que dans environ 1 100 communes (zones A bis et A). La loi a élargi le périmètre à toutes les communes en zone tendue (y compris B1), soit environ 3 700 communes. Cet élargissement a permis à de nombreuses villes moyennes (Annecy, La Rochelle, Saint-Malo, etc.) et communes touristiques de voter la surtaxe pour la première fois en 2024.

Sources : Article 1407 ter du CGI — Légifrance, Loi de finances 2024, art. 73, Service-Public.fr — Taxe d’habitation résidence secondaire.

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