Taxe foncière à Bordeaux 2026 : 2e taux de France, calcul et impact
Taxe foncière Bordeaux 2026 : taux communal 43,28 %, 2e de France après Marseille. Double peine avec la correction des prix post-LGV.
Bordeaux cumule deux handicaps fiscaux pour le propriétaire : un taux communal de 43,28 % (2e des grandes villes après Marseille) et des valeurs locatives cadastrales en hausse via le coefficient de revalorisation (art. 1518 bis CGI). Pour l’investisseur, c’est une double peine : la correction des prix post-LGV réduit le patrimoine, pendant que la TF continue de grignoter le rendement.
Taux applicables en 2026
| Composante | Taux | Base légale |
|---|---|---|
| Taux communal | 43,28 % | Délibération conseil municipal |
| TEOM | ~7,8 % | Art. 1520 CGI |
| Taxes spéciales | ~0,3 % | |
| Total estimé | ~51,4 % |
Le taux global de 51,4 % signifie que la moitié de la base nette part en taxe foncière — un record parmi les métropoles.
Calcul (art. 1380 et 1388 CGI)
TF = valeur locative cadastrale × 50 % × 51,4 %Soit environ 25,7 % de la valeur locative brute.
Exemples par quartier
| Bien | Quartier | Valeur locative | Base nette | TF estimée |
|---|---|---|---|---|
| Studio 22 m² | Chartrons | 2 800 € | 1 400 € | ~720 € |
| T2 45 m² | Saint-Pierre | 5 000 € | 2 500 € | ~1 285 € |
| T2 45 m² | Bastide | 4 200 € | 2 100 € | ~1 079 € |
| T3 65 m² | Nansouty | 7 000 € | 3 500 € | ~1 799 € |
| T3 65 m² | Caudéran | 7 500 € | 3 750 € | ~1 928 € |
| Maison 100 m² | Caudéran | 10 000 € | 5 000 € | ~2 570 € |
La double peine bordelaise : prix en baisse + TF en hausse
Le marché bordelais a corrigé de −5 à −8 % depuis le pic post-LGV (2020-2021). Pendant ce temps, les bases cadastrales ont été revalorisées de +13,7 % cumulés (2023-2026, art. 1518 bis CGI). Résultat :
| Paramètre | 2020 | 2026 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Prix marché T3 Nansouty | 290 000 € | 273 000 € | −6 % |
| Base cadastrale | 6 150 € | 6 993 € | +13,7 % |
| TF annuelle | ~1 582 € | ~1 799 € | +13,7 % |
| TF en % du prix d’achat | 0,55 % | 0,66 % |
Le propriétaire qui a acheté au pic paie plus de TF sur un bien qui vaut moins.
Bordeaux vs communes de la Métropole
| Commune | Taux communal | TF T3 65 m² | Écart vs Bordeaux |
|---|---|---|---|
| Bordeaux | 43,28 % | ~1 799 € | — |
| Bègles | 41,20 % | ~1 710 € | −89 € |
| Mérignac | 40,50 % | ~1 680 € | −119 € |
| Pessac | 38,12 % | ~1 600 € | −199 € |
| Talence | 35,75 % | ~1 500 € | −299 € |
| Le Bouscat | 33,90 % | ~1 420 € | −379 € |
Le Bouscat est la commune la moins taxée à proximité immédiate de Bordeaux — à 5 minutes du centre, avec un écart de 379 €/an (7 580 € sur 20 ans).
Bordeaux vs les autres grandes villes
| Ville | Taux communal | TF T3 65 m² | TF en mois de loyer |
|---|---|---|---|
| Paris | 20,50 % | ~1 301 € | 0,8 |
| Lyon | 31,89 % | ~1 354 € | 1,3 |
| Toulouse | 38,78 % | ~1 550 € | 1,6 |
| Bordeaux | 43,28 % | ~1 799 € | 2,1 |
| Marseille | 43,51 % | ~1 869 € | 2,2 |
Bordeaux et Marseille sont au coude-à-coude. La TF bordelaise représente plus de 2 mois de loyer — un facteur décisif dans le calcul de rentabilité locative.
Impact concret sur un investissement locatif
T2 de 45 m² à la Bastide, loyer meublé 630 €/mois :
| Poste de charges | Montant | % du loyer |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 1 079 € | 14,3 % |
| Charges copro | 600 € | 7,9 % |
| Assurance PNO | 120 € | 1,6 % |
| Total | 1 799 € | 23,8 % |
La TF seule absorbe 60 % des charges totales. En LMNP réel, elle est déductible — mais le cash-flow reste négatif dans la plupart des configurations.
Exonérations
| Dispositif | Conditions | Base légale |
|---|---|---|
| Construction neuve | 2 ans | Art. 1383 CGI |
| Personnes 75+ | RFR < 12 455 € (1 part) | Art. 1390 CGI |
| AAH | Même seuil | Art. 1390 CGI |
| Dégrèvement 65-75 ans | 100 € | Art. 1391 CGI |
| Vacance involontaire (≥ 3 mois) | Sur demande | Art. 1389 CGI |
Sources : art. 1380, 1388, 1389, 1390, 1391, 1518 bis CGI, Bordeaux Métropole — taux votés 2025, DGFIP.
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