Viager Saint-Denis (974)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Saint-Denis. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Saint-Denis ?
~49 410 € de bouquet
~600 €/mois
Rente viagère mensuelle
164 700 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Saint-Denis. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Saint-Denis (974)
2 745 €
Prix médian / m²
3 215 €
Prix appart. / m²
4 119 €
Prix maison / m²
155 634
Population
164 700 €
Appartement 60 m²
411 900 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Saint-Denis : ce qu'il faut savoir
Dans un viager, l'acquéreur paie un bouquet à la signature puis une rente viagère au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. Le montant de la rente dépend de l'espérance de vie restante : plus le vendeur est âgé, plus la période de versement est courte et plus la rente mensuelle est élevée pour un même bien.
Le territoire de Saint-Denis (région La Réunion) compte environ 155 634 habitants. Le prix médian de 2 745 euros/m² (+4,6 % sur un an, environ 1 455 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
En viager occupé (environ 80% des transactions viager), le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (DUH), ce qui entraîne une décote d'environ 40% sur la valeur du bien. Le bouquet est généralement compris entre 20% et 30% de la valeur (après décote éventuelle), et la rente mensuelle est calculée en divisant le solde par l'espérance de vie statistique du vendeur.
Analyse locale
Le portrait chiffré : Saint-Denis
Saint-Denis compte 155 634 habitants, ce qui la place en tête de la région La Réunion par la population et au 26e rang national. Avec 1 093 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département La Réunion, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Saint-Denis s'établit à 2 745 €/m² (moyenne : 3 417 €/m²). Saint-Denis se situe ainsi au 110e rang des 160 grandes communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 12 %), et 6 % moins cher que celle de son département (2 911 €/m²).
Le marché local enregistre 1 455 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 4,6 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (4,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 745 €/m² à environ 3 437 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 745 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 73 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 192 150 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 73 m² à Saint-Denis contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Questions fréquentes — Viager Saint-Denis
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Saint-Denis en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Saint-Denis ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Saint-Denis ?
Le viager est-il intéressant à Saint-Denis en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026
La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 2 745 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 417 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,6 %). Avec 155 634 habitants, la ville présente une densité de 1 093 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 455 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 4 119 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 700 €, soit une mensualité de 798 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 280 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 500 €, avec une mensualité de 1 330 € (salaire requis : 3 800 € net/mois).
Les prix à Saint-Denis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Denis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 745 €) est inférieur au prix moyen (3 417 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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