Viager Enghien-les-Bains (95)
Estimez le bouquet et la rente d'un viager selon les prix réels du marché à Enghien-les-Bains. Viager libre et occupé.
Bouquet et rente viagère à Enghien-les-Bains ?
~92 250 € de bouquet
~1 121 €/mois
Rente viagère mensuelle
307 500 €
Valeur du bien (appart 60 m²)
Viager libre, bouquet 30 %, espérance de 16 ans, pour un appartement au prix à Enghien-les-Bains. À ajuster selon l'âge et le type de bien.
Chiffres clés — Enghien-les-Bains (95)
5 125 €
Prix médian / m²
6 106 €
Prix appart. / m²
6 825 €
Prix maison / m²
11 432
Population
307 500 €
Appartement 60 m²
682 500 €
Maison 100 m²
Simulation viager — Vendeur 70 ans
Espérance de vie estimée : 16 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Simulation viager — Vendeur 80 ans
Espérance de vie estimée : 9 ans — Bouquet : 30% de la valeur du bien
Appartement 60 m² — Viager libre
Appartement 60 m² — Viager occupé (décote 40%)
Maison 100 m² — Viager libre
Maison 100 m² — Viager occupé (décote 40%)
Acheter en viager à Enghien-les-Bains : ce qu'il faut savoir
Dans un viager, l'acquéreur paie un bouquet à la signature puis une rente viagère au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. Le montant de la rente dépend de l'espérance de vie restante : plus le vendeur est âgé, plus la période de versement est courte et plus la rente mensuelle est élevée pour un même bien.
Enghien-les-Bains, situé en région Île-de-France, compte environ 11 432 habitants. Le prix médian de 5 125 euros/m² (-6,7 % sur un an, environ 164 transactions) est la référence locale pour évaluer un viager.
Dans la grande majorité des cas (environ 80%), le viager est occupé : le crédirentier demeure dans le logement (DUH) et la valeur du bien subit une décote proche de 40%. Sur la valeur restante, le bouquet retenu se situe entre 20% et 30%, et la rente mensuelle est obtenue en répartissant le solde sur l'espérance de vie statistique.
Viager dans les départements voisins
Les prix du viager se comparent utilement entre départements : Enghien-les-Bains touche à Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines (5 voisins), où les niveaux de prix changent les calculs de bouquet et de rente. À noter : la rente, due à vie, est réévaluée chaque année sur un indice de référence, généralement celui des prix à la consommation.
Analyse locale
Le portrait chiffré : Enghien-les-Bains
Enghien-les-Bains compte 11 432 habitants, ce qui la place au 268e rang de la région Île-de-France par la population et au 906e rang national. Avec 6 539 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Val-d'Oise, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Pontoise). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Enghien-les-Bains s'établit à 5 125 €/m² (moyenne : 6 246 €/m²). Enghien-les-Bains se situe ainsi au 162e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 109 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 109 %), et 45 % plus cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).
Le marché local enregistre 164 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Avec 164 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 5 125 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 39 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 358 750 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 39 m² à Enghien-les-Bains contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Questions fréquentes — Viager Enghien-les-Bains
Quel est le bouquet moyen pour un viager à Enghien-les-Bains en 2026 ?
Quelle rente mensuelle pour un viager à Enghien-les-Bains ?
Quelle est la différence entre viager libre et occupé à Enghien-les-Bains ?
Le viager est-il intéressant à Enghien-les-Bains en 2026 ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Enghien-les-Bains en 2026
La ville d'Enghien-les-Bains affiche un prix de vente médian de 5 125 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 246 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 432 habitants, la ville présente une densité de 6 539 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 164 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 109 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Enghien-les-Bains
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 106 €/m² contre 6 825 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 307 500 €, soit une mensualité de 1 490 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 257 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 512 500 €, avec une mensualité de 2 484 € (salaire requis : 7 097 € net/mois).
Les prix à Enghien-les-Bains sont 109 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Enghien-les-Bains | 5 125 € | en baisse | 11 432 |
| Oise | 2 300 € | -4 % | 829 899 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Enghien-les-Bains
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 125 €) est inférieur au prix moyen (6 246 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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