Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Troyes ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Troyes est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Troyes : que choisir ?

À Troyes, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 4 269 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Troyes (10)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Troyes. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Troyes ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

171 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Troyes

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

4 269 €/m²

Prix moyà Troyes

~4%

Rendement locatif brut

1 423

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Troyes

Ville de Grand Est.

Avec un prix moyen de 4 269 euros/m² à Troyes (10), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 170,76 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Avec un prix médian de 1 943 euros/m², l'immobilier direct à Troyes se compare aux SCPI sur le rendement net et la liquidité, deux critères à chiffrer avant de choisir.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Troyes, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 23 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Entre Troyes et ses 5 voisins (Marne, Haute-Marne, Côte-d'Or, Yonne, Seine-et-Marne), le rendement des SCPI ne change pas : c'est le marché immobilier local, très inégal, qui dicte l'opportunité d'y investir en direct plutôt qu'en parts de SCPI.

Marne Haute-Marne Côte-d'Or Yonne Seine-et-Marne

Analyse locale

Repères sur Troyes

Troyes compte 62 088 habitants, ce qui la place au 7e rang de la région Grand Est par la population et au 113e rang national. Avec 4 670 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Aube, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Troyes

La médiane des prix à Troyes s'établit à 1 943 €/m² (moyenne : 4 269 €/m², moyenne faussée par des ventes atypiques). Troyes se situe ainsi au 149e rang des 160 grandes communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 21 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 21 %), et 19 % plus cher que celle de son département (1 638 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Haute-Marne (1 068 €/m²) et le plus onéreux Seine-et-Marne (3 130 €/m²).

Le marché local enregistre 1 423 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 1,6 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (1,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 943 €/m² à environ 2 103 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 943 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 103 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 51 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 136 010 €.

Ces niveaux de prix classent Troyes parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Questions fréquentes — SCPI Troyes

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Les SCPI ont distribué 4,52% brut en moyenne en 2025. Une fois déduits les frais de gestion (12% des loyers) et l'impôt (TMI 30% + 17,2% de PS), le rendement net ressort à environ 2,10%. Une piste d'autant plus pertinente à Troyes que le m² local s'échange à 4 269 euros.

SCPI ou immobilier direct à Troyes ?

Deux approches à Troyes : l'immobilier direct (≈4% brut, effet de levier possible mais gestion à assumer) et la SCPI (4,52% brut, diversification et zéro gestion). Le bon arbitrage dépend de votre situation patrimoniale — souvent, les deux se complètent.

Quels sont les frais des SCPI ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée sur le capital) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Pour 100 000 euros investis, seuls 90 000 euros sont réellement placés. Les frais de gestion représentent 488 euros/an. Il faut généralement 8 à 10 ans pour amortir les frais de souscription.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

100 000 euros en SCPI donnent : 90 000 euros de capital net (après frais de souscription), 4 068 euros de loyers bruts par an, puis 1 890 euros nets après frais de gestion (488 euros) et impôt au TMI 30% (1 690 euros) — soit ~158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Troyes en 2026

La ville de Troyes affiche un prix de vente médian de 1 943 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 269 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+1,6 %). Avec 62 088 habitants, la ville présente une densité de 4 670 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 423 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % plus cher que la médiane du département (Aube), et 21 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Troyes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 645 €/m² contre 2 194 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 116 580 €, soit une mensualité de 565 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 614 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 194 300 €, avec une mensualité de 942 € (salaire requis : 2 691 € net/mois).

Les prix à Troyes sont 21 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Côte-d'Or affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Troyes	1 943 €	+1,6 %	62 088
Marne	2 129 €	-4,2 %	563 076
Haute-Marne	1 068 €	-6,6 %	168 331
Côte-d'Or	2 400 €	-4 %	540 100

Département

Voir les résultats pour Aube (10) 310 447 hab.

1 638 €/m²

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Autres villes de la région

La Chapelle-Saint-Luc 12 648 hab.

1 535 €/m²

Romilly-sur-Seine 14 959 hab.

1 370 €/m²

Saint-André-les-Vergers 12 806 hab.

1 750 €/m²

Sainte-Savine 10 289 hab.

2 143 €/m²

Nogent-sur-Seine 5 537 hab.

2 090 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Troyes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 943 €) est inférieur au prix moyen (4 269 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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