Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Sens ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Sens est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Sens : que choisir ?

À Sens, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 3 055 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Sens (89)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Sens. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Sens ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

122 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Sens

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

3 055 €/m²

Prix moyà Sens

~4%

Rendement locatif brut

389

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Sens

Ville de Bourgogne-Franche-Comté.

Avec un prix moyen de 3 055 euros/m² à Sens (89), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 122,2 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré de Sens offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Sens, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 33 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Entre Sens et ses 5 voisins (Seine-et-Marne, Loiret, Nièvre, Côte-d'Or, Aube), le rendement des SCPI ne change pas : c'est le marché immobilier local, très inégal, qui dicte l'opportunité d'y investir en direct plutôt qu'en parts de SCPI.

Seine-et-Marne Loiret Nièvre Côte-d'Or Aube

Analyse locale

Contexte local : Sens en bref

Avec 27 106 habitants, Sens est la 8e commune la plus peuplée de la région Bourgogne-Franche-Comté (sur 66 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 369e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 241 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Yonne (chef-lieu : Auxerre), Sens évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Sens

Le prix de vente médian à Sens est de 1 901 €/m², pour une moyenne constatée de 3 055 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Sens au 1 736e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 22 %), et 25 % plus cher que celle de son département (1 518 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Seine-et-Marne (3 130 €/m²).

Le marché local enregistre 389 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,4 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (4,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 901 €/m² à environ 1 518 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 901 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 105 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 53 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 133 070 €.

Ces niveaux de prix classent Sens parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Questions fréquentes — SCPI Sens

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Comptez 4,52% brut de rendement pour les SCPI en 2025, soit environ 2,10% net après frais de gestion (12% des loyers) et fiscalité (TMI 30% + 17,2%). Face à un immobilier direct à 3 055 euros/m² à Sens, la comparaison mérite d'être faite.

SCPI ou immobilier direct à Sens ?

Deux approches à Sens : l'immobilier direct (≈4% brut, effet de levier possible mais gestion à assumer) et la SCPI (4,52% brut, diversification et zéro gestion). Le bon arbitrage dépend de votre situation patrimoniale — souvent, les deux se complètent.

Quels sont les frais des SCPI ?

Deux postes de frais à connaître : la souscription (≈10% du capital, prélevés à l'entrée) et la gestion (≈12% des loyers chaque année). Sur 100 000 euros investis, 90 000 euros travaillent réellement, avec 488 euros/an de frais de gestion. Comptez 8 à 10 ans pour amortir l'entrée.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

100 000 euros en SCPI donnent : 90 000 euros de capital net (après frais de souscription), 4 068 euros de loyers bruts par an, puis 1 890 euros nets après frais de gestion (488 euros) et impôt au TMI 30% (1 690 euros) — soit ~158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Sens en 2026

La ville de Sens affiche un prix de vente médian de 1 901 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 055 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-4,4 %). Avec 27 106 habitants, la ville présente une densité de 1 241 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 389 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % plus cher que la médiane du département (Yonne), et 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Sens

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 632 €/m² contre 1 864 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 114 060 €, soit une mensualité de 553 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 580 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 190 100 €, avec une mensualité de 921 € (salaire requis : 2 631 € net/mois).

Les prix à Sens sont 22 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Sens	1 901 €	-4,4 %	27 106
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Loiret	1 972 €	-3,5 %	691 268
Nièvre	1 146 €	-1,8 %	201 417

Département

Voir les résultats pour Yonne (89) 332 267 hab.

1 518 €/m²

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Autres villes de la région

Villeneuve-sur-Yonne 5 135 hab.

1 708 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Sens

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 901 €) est inférieur au prix moyen (3 055 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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