Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Marseille ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Marseille est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Marseille : que choisir ?

À Marseille, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 4 287 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Marseille (13)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Marseille. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Marseille ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

171 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Marseille

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

4 287 €/m²

Prix moyà Marseille

~4%

Rendement locatif brut

12 467

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Marseille

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Avec un prix moyen de 4 287 euros/m² à Marseille (13), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 171,48 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Avec un prix médian de 3 222 euros/m², l'immobilier direct à Marseille se compare aux SCPI sur le rendement net et la liquidité, deux critères à chiffrer avant de choisir.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Marseille, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 23 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Marseille est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 222 euros/m², le marché à Marseille se combine utilement avec les SCPI pour diversifier le risque locatif.

Var Vaucluse Gard

Analyse locale

Repères sur Marseille

Marseille compte 886 040 habitants, ce qui la place en tête de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au premier rang national. Avec 3 683 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Bouches-du-Rhône, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Marseille

La médiane des prix à Marseille s'établit à 3 222 €/m² (moyenne : 4 287 €/m²). Marseille se situe ainsi au 87e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 32 %), et 16 % moins cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 12 467 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,5 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (2,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 222 €/m² à environ 2 839 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 222 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 62 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 225 540 €.

Sur ce marché, à Marseille, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Questions fréquentes — SCPI Marseille

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Les SCPI ont distribué 4,52% brut en moyenne en 2025. Une fois déduits les frais de gestion (12% des loyers) et l'impôt (TMI 30% + 17,2% de PS), le rendement net ressort à environ 2,10%. Une piste d'autant plus pertinente à Marseille que le m² local s'échange à 4 287 euros.

SCPI ou immobilier direct à Marseille ?

Le locatif direct à Marseille rapporte environ 4% brut et autorise l'effet de levier du crédit ; la SCPI distribue 4,52% brut sans aucune gestion, en répartissant le risque sur plusieurs actifs. Beaucoup d'investisseurs combinent les deux, selon leur patrimoine et leur temps disponible.

Quels sont les frais des SCPI ?

Les SCPI prélèvent environ 10% de frais de souscription et 12% de frais de gestion annuels sur les loyers. Résultat sur 100 000 euros : 90 000 euros effectivement investis et 488 euros de frais par an. L'horizon recommandé pour rentabiliser : 8 à 10 ans minimum.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

À 100 000 euros investis, la SCPI rapporte 4 068 euros bruts par an sur un capital net de 90 000 euros. Après gestion (488 euros) et fiscalité TMI 30% (1 690 euros), le net annuel est de 1 890 euros, soit environ 158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille en 2026

La ville de Marseille affiche un prix de vente médian de 3 222 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 287 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,5 %). Avec 886 040 habitants, la ville présente une densité de 3 683 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 12 467 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 066 €/m² contre 5 370 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 193 320 €, soit une mensualité de 937 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 677 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 322 200 €, avec une mensualité de 1 562 € (salaire requis : 4 463 € net/mois).

Les prix à Marseille sont 32 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille	3 222 €	-2,5 %	886 040
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 222 €) est inférieur au prix moyen (4 287 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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