SCPI vs Immobilier Marseille 4e Arrondissement (13)
Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Marseille 4e Arrondissement. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.
SCPI en 2025 — Chiffres clés
4,52%
Rendement moyen
10%
Frais souscription
12%
Frais gestion / an
47,2%
Fiscalité (TMI 30% + PS)
4 281 €/m²
Prix moyen Marseille 4e Arrondissement
~4%
Rendement locatif brut
988
Transactions / an
Simulation SCPI — Revenus nets après impôts
Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%
Investissement de 10 000 €
Investissement de 50 000 €
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Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Avec un prix moyen de 4 281 euros/m² à Marseille 4e Arrondissement (13), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 171,24 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.
L'attractivité forte de Marseille 4e Arrondissement rend l'immobilier direct intéressant pour la plus-value, mais les prix élevés (4 281 euros/m²) limitent le rendement locatif. Les SCPI offrent une alternative avec un rendement supérieur et une diversification géographique.
En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Marseille 4e Arrondissement, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 23 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.
Comparaison avec les départements voisins
Marseille 4e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Le marché immobilier à Marseille 4e Arrondissement est considéré comme dynamique, avec une forte demande. Les SCPI permettent de diversifier au-delà de cette zone tendue.
Questions fréquentes — SCPI Marseille 4e Arrondissement
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?
SCPI ou immobilier direct à Marseille 4e Arrondissement ?
Quels sont les frais des SCPI ?
Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Marseille 4e Arrondissement en 2026
La ville de Marseille 4e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 007 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 281 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,4 %). Avec 49 363 habitants, la ville présente une densité de 17 120 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 988 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 21 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Marseille 4e Arrondissement
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 259 €/m² contre 4 892 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 180 420 €, soit une mensualité de 874 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 497 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 300 700 €, avec une mensualité de 1 457 € (salaire requis : 4 163 € net/mois).
Les prix à Marseille 4e Arrondissement sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Marseille 4e Arrondissement | 3 007 € | -1,4 % | 49 363 |
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Vaucluse | 2 818 € | -5,5 % | 572 056 |
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Fiscalité
Fiscalité immobilière à Marseille 4e Arrondissement
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 007 €) est inférieur au prix moyen (4 281 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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