SCPI vs Immobilier Hérault (34)
Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct dans le Hérault. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.
SCPI en 2025 — Chiffres clés
4,52%
Rendement moyen
10%
Frais souscription
12%
Frais gestion / an
47,2%
Fiscalité (TMI 30% + PS)
3 846 €/m²
Prix moyen Hérault
~4%
Rendement locatif brut
21 985
Transactions / an
Simulation SCPI — Revenus nets après impôts
Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%
Investissement de 10 000 €
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Avec un prix moyen de 3 846 euros/m² dans le Hérault (34), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 153,84 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.
L'attractivité forte de Hérault rend l'immobilier direct intéressant pour la plus-value, mais les prix élevés (3 846 euros/m²) limitent le rendement locatif. Les SCPI offrent une alternative avec un rendement supérieur et une diversification géographique.
En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct dans le Hérault, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 26 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.
Comparaison avec les départements voisins
Le Hérault est voisin de 5 départements : Hérault, Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Le marché immobilier dans le Hérault est considéré comme dynamique, avec une forte demande. Les SCPI permettent de diversifier au-delà de cette zone tendue.
Questions fréquentes — SCPI Hérault
Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?
SCPI ou immobilier direct dans le Hérault ?
Quels sont les frais des SCPI ?
Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Hérault en 2026
Le département Hérault (34) affiche un prix de vente médian de 3 307 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 846 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 230 289 habitants répartis sur 6 101 km², le département présente une densité de 202 hab/km², un territoire moyennement dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 21 985 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Hérault
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 194 €/m² contre 3 381 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 198 420 €, soit une mensualité de 962 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 749 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 330 700 €, avec une mensualité de 1 603 € (salaire requis : 4 580 € net/mois).
Les prix en Hérault sont 35 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Gard | 2 633 € | -3,1 % | 770 940 |
| Aveyron | 1 694 € | -3,6 % | 279 609 |
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Fiscalité
Fiscalité immobilière en Hérault
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 307 €) est inférieur au prix moyen (3 846 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 341 communes, dont les principales sont Montpellier, Béziers, Sète, Agde.
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