Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Combs-la-Ville ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Combs-la-Ville est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Combs-la-Ville : que choisir ?

À Combs-la-Ville, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 3 498 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Combs-la-Ville (77)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Combs-la-Ville. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Combs-la-Ville ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

140 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Combs-la-Ville

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

3 498 €/m²

Prix moyà Combs-la-Ville

~4%

Rendement locatif brut

234

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Combs-la-Ville

Ville de Île-de-France.

Avec un prix moyen de 3 498 euros/m² à Combs-la-Ville (77), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 139,92 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré de Combs-la-Ville offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Combs-la-Ville, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 29 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Combs-la-Ville est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 104 euros/m², combiner immobilier local et SCPI peut offrir un bon équilibre rendement/risque.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Analyse locale

Contexte local : Combs-la-Ville en bref

Avec 23 350 habitants, Combs-la-Ville est la 160e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 431e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 608 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Combs-la-Ville évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Combs-la-Ville

Le prix de vente médian à Combs-la-Ville est de 3 104 €/m², pour une moyenne constatée de 3 498 €/m². Ce niveau place Combs-la-Ville au 875e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 27 %), et au même niveau que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 234 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 10,7 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (10,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 104 €/m² à environ 1 763 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 104 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 64 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 32 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 217 280 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 64 m² à Combs-la-Ville contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Questions fréquentes — SCPI Combs-la-Ville

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12% des loyers) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net est d'environ 2,10%. Pour un investisseur à Combs-la-Ville, les SCPI offrent une alternative intéressante à l'immobilier direct local (3 498 euros/m²).

SCPI ou immobilier direct à Combs-la-Ville ?

L'immobilier direct à Combs-la-Ville offre un rendement brut d'environ 4% et permet l'effet de levier du crédit. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative, avec une diversification sur plusieurs immeubles et zones géographiques. L'idéal est souvent de combiner les deux approches selon votre situation patrimoniale.

Quels sont les frais des SCPI ?

Les SCPI prélèvent environ 10% de frais de souscription et 12% de frais de gestion annuels sur les loyers. Résultat sur 100 000 euros : 90 000 euros effectivement investis et 488 euros de frais par an. L'horizon recommandé pour rentabiliser : 8 à 10 ans minimum.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : le capital net après frais de souscription est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels s'élèvent à 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros au TMI 30%), il reste 1 890 euros nets par an, soit environ 158 euros par mois. Utilisez notre simulateur SCPI pour un calcul personnalisé.

Analyse locale

Le marché immobilier à Combs-la-Ville en 2026

La ville de Combs-la-Ville affiche un prix de vente médian de 3 104 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 498 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,7 %). Avec 23 350 habitants, la ville présente une densité de 1 608 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 234 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Combs-la-Ville

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 721 €/m² contre 3 325 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 186 240 €, soit une mensualité de 903 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 580 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 310 400 €, avec une mensualité de 1 504 € (salaire requis : 4 297 € net/mois).

Les prix à Combs-la-Ville sont 27 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Combs-la-Ville	3 104 €	-10,7 %	23 350
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Combs-la-Ville

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 104 €) est inférieur au prix moyen (3 498 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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