Assurance-Vie L'Haÿ-les-Roses (94)
Simulez votre assurance-vie et comparez avec l'immobilier local à L'Haÿ-les-Roses. Rendement, fiscalité, capital final.
Combien rapporte une assurance-vie sur 15 ans à L'Haÿ-les-Roses ?
65 400 € net de fiscalité, profil équilibré
56 180 €
en fonds euros à 2,5 %
46 000 €
versés : 10 000 € au départ puis 200 € par mois
Hypothèses de rendement annuel, abattement après 8 ans appliqué. Un rendement passé ne garantit pas un rendement futur.
Rendements assurance-vie 2026
2,5%
Fonds euros (moy.)
4,5%
Profil mixte 50/50
6,5%
UC (moy. avec risque)
5 118 €/m²
Immobilier local
30% (PFU)
Fiscalité avant 8 ans
24,7%
Après 8 ans (avec abattement)
4 600 €
Abattement annuel (célibat.)
Simulation assurance-vie — L'Haÿ-les-Roses
Versement initial 10 000 € + 200 €/mois — Fiscalité après 8 ans avec abattement
Fonds euros (2,5% / an)
Profil mixte 50/50 euros + UC (4,5% / an)
Assurance-vie vs immobilier — L'Haÿ-les-Roses
Comparaison du rendement annuel pour 100 000 € investis
L'immobilier locatif offre un rendement brut supérieur mais implique des frais de gestion, vacance locative, travaux et une fiscalité moins favorable. L'assurance-vie offre liquidité, fiscalité avantageuse après 8 ans et pas de gestion.
Assurance vie vs immobilier local à L'Haÿ-les-Roses
Performance estimée sur 10 ans pour 100 000 € investis
-1,8 %
Rendement total immo/an
50 521 €
Capital immo dans 10 ans
47 904 €
Loyers bruts cumulés (10 ans)
$-1 575 €
Gain total immo (10 ans)
Le rendement immobilier combine le loyer brut estimé (environ 4,8%) et l'évolution des prix constatée (-6,6 %/an à L'Haÿ-les-Roses). L'assurance vie offre un capital garanti, l'immobilier une performance locale variable.
Simulez votre assurance-vie personnalisée avec vos propres montants et durée
Simuler mon assurance-vieAssurance-vie à L'Haÿ-les-Roses : ce qu'il faut savoir
Ville de Île-de-France.
L'Haÿ-les-Roses (94), situé en région Île-de-France, compte environ 31 188 habitants. Le chef-lieu est L'Haÿ-les-Roses.
L'assurance-vie reste le placement préféré des Français, avec plus de 1 900 milliards d'euros d'encours en 2026. À L'Haÿ-les-Roses, elle constitue une alternative ou un complément à l'investissement immobilier local, où le prix moyen au m² s'établit à 5 118 euros. Avec des prix immobiliers élevés, l'assurance-vie offre une diversification bienvenue pour les épargnants du département qui ne peuvent pas (ou ne souhaitent pas) investir dans la pierre.
La fiscalité de l'assurance-vie est particulièrement attractive après 8 ans de détention : un abattement annuel de 4 600 euros pour un célibataire (9 200 euros pour un couple) s'applique sur les gains, puis le taux réduit passe à 24,7% (7,5% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux) au lieu du PFU de 30% applicable avant 8 ans.
Départements voisins
Entre L'Haÿ-les-Roses et les 5 départements limitrophes (Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-et-Marne), les règles d'épargne sont communes : c'est le poids relatif de l'immobilier local qui doit guider l'arbitrage assurance-vie / pierre.
Analyse locale
Le portrait chiffré : L'Haÿ-les-Roses
L'Haÿ-les-Roses compte 31 188 habitants, ce qui la place au 111e rang de la région Île-de-France par la population et au 310e rang national. Avec 8 006 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Val-de-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Créteil). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à L'Haÿ-les-Roses s'établit à 4 444 €/m² (moyenne : 5 118 €/m²). L'Haÿ-les-Roses se situe ainsi au 272e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 82 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 82 %), et 13 % moins cher que celle de son département (5 085 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 292 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,6 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (6,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 444 €/m² à environ 3 159 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 4 444 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 45 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 311 080 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 45 m² à L'Haÿ-les-Roses contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Questions fréquentes — Assurance-vie L'Haÿ-les-Roses
Quel rendement espérer d'une assurance-vie à L'Haÿ-les-Roses en 2026 ?
Quelle fiscalité pour une assurance-vie à L'Haÿ-les-Roses ?
Assurance-vie ou immobilier à L'Haÿ-les-Roses ?
Combien rapporte 10 000 € placés en assurance-vie sur 20 ans ?
Analyse locale
Le marché immobilier à L'Haÿ-les-Roses en 2026
La ville de L'Haÿ-les-Roses affiche un prix de vente médian de 4 444 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 118 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,6 %). Avec 31 188 habitants, la ville présente une densité de 8 006 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 292 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 82 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à L'Haÿ-les-Roses
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 723 €/m² contre 6 131 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 266 640 €, soit une mensualité de 1 292 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 691 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 444 400 €, avec une mensualité de 2 154 € (salaire requis : 6 154 € net/mois).
Les prix à L'Haÿ-les-Roses sont 82 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| L'Haÿ-les-Roses | 4 444 € | -6,6 % | 31 188 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à L'Haÿ-les-Roses
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 444 €) est inférieur au prix moyen (5 118 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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