APL Bordeaux (33)

Analyse locale

Repères sur Bordeaux

Bordeaux compte 267 991 habitants, ce qui la place en tête de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 8e rang national. Avec 5 384 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Bordeaux

La médiane des prix à Bordeaux s'établit à 4 538 €/m² (moyenne : 5 452 €/m²). Bordeaux se situe ainsi au 48e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 85 %), et 33 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 4 359 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,2 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (8,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 538 €/m² à environ 2 959 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 538 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 44 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 22 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 317 660 €.

Sur ce marché, à Bordeaux, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bordeaux en 2026

La ville de Bordeaux affiche un prix de vente médian de 4 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 452 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 267 991 habitants, la ville présente une densité de 5 384 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 4 359 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 33 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bordeaux

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 493 €/m² contre 5 305 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 272 280 €, soit une mensualité de 1 320 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 771 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 453 800 €, avec une mensualité de 2 199 € (salaire requis : 6 283 € net/mois).

Les prix à Bordeaux sont 85 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bordeaux

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 538 €) est inférieur au prix moyen (5 452 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.