Révision de loyer 2026 : calculer l'augmentation avec l'IRL du 2e trimestre
Comment réviser un loyer en 2026 avec l'IRL ? Formule officielle, tableau des indices (2e trimestre 2026 : 148,37, soit +1,15 %), exemples chiffrés et délais à respecter pour le bailleur.
L’indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 est tombé le 10 juillet : 148,37, soit +1,15 % sur un an. Traduit en loyer, cela donne 8,64 euros de plus par mois sur une location à 750 euros, et 606,91 euros au lieu de 600 sur un loyer plus modeste. C’est le plafond officiel d’augmentation pour un bail révisé cette année. La formule pour le vérifier tient en une ligne : loyer actuel multiplié par l’IRL du trimestre de référence de 2026, divisé par le même IRL un an plus tôt.
Cette page détaille le calcul pas à pas, donne les indices à jour et rappelle les trois conditions sans lesquelles aucune révision n’est possible, même avec la bonne formule.
L’IRL du 2e trimestre 2026 en chiffres
L’IRL est publié chaque trimestre par l’Insee, puis au Journal officiel. Sa valeur dépend du lieu du logement. Voici les indices publiés pour la métropole (le tableau complet se trouve sur service-public.gouv.fr) :
| Trimestre | IRL (métropole) | Variation sur un an | Publication Insee |
|---|---|---|---|
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % | 10 juillet 2026 |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % | 15 avril 2026 |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % | 15 janvier 2026 |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % | 15 octobre 2025 |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % | 11 juillet 2025 |
| 1er trimestre 2025 | 145,47 | +1,40 % | 2025 |
Pour un logement en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion ou à Mayotte, l’IRL du 2e trimestre 2026 s’établit à 146,94 (+1,15 %). En Corse, il est de 146,22 (+1,15 %). Les variations annuelles restent alignées sur celles de la métropole.
La tendance se lit dans ce tableau : après les hausses à 3,5 % de 2023, plafonnées par la loi du 16 août 2022, le glissement annuel est retombé à 1,04 % au 2e trimestre 2025, puis à 0,78 % au 1er trimestre 2026. Le rebond à 1,15 % au 2e trimestre 2026 suit la remontée des prix hors tabac et hors loyers, la base de calcul de l’indice. Le prochain IRL, celui du 3e trimestre 2026, sera publié le 15 octobre 2026 à 8h45.
La formule officielle de révision
Le calcul est fixé par la réglementation des baux d’habitation. Le propriétaire a besoin de trois éléments : le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, et l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
Le résultat s’arrondit au centime le plus proche.
Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail. La plupart des contrats écrivent une phrase du type « loyer révisé chaque année selon l’IRL du 2e trimestre ». Si le bail ne précise aucune date, on prend le dernier IRL publié par l’Insee au moment de la signature du bail, et c’est ce même trimestre qui sert de référence à chaque révision annuelle.
Une erreur revient souvent : appliquer le taux arrondi de 1,15 % au loyer. Sur 600 euros, cela donne 606,90 euros. Le calcul par le ratio des indices donne 606,91 euros. L’écart tient aux arrondis : le ratio exact entre 148,37 et 146,68 vaut 1,1521 %, pas 1,15 %. La règle officielle impose le ratio des indices publiés, pas le taux affiché dans la presse.
Trois exemples chiffrés de révision en 2026
Un bail signé le 20 juillet 2025, loyer de 750 euros. La date anniversaire tombe le 20 juillet 2026. Le bail référence l’IRL du 2e trimestre. Calcul : 750 × 148,37 ÷ 146,68 = 758,64 euros. Le loyer révisé s’établit à 758,64 euros, soit 8,64 euros de plus par mois.
Un bail signé le 15 septembre 2025, loyer de 890 euros. C’est le cas de beaucoup de baux conclus à la rentrée 2025 et révisés en septembre 2026. Si le bail ne fixe pas de trimestre, la référence est le dernier IRL publié à la signature, le 2e trimestre 2025 (146,68). La révision compare donc le 2e trimestre 2026 au 2e trimestre 2025 : 890 × 148,37 ÷ 146,68 = 900,25 euros. Le loyer passe à 900,25 euros, soit 10,25 euros de hausse mensuelle.
Un bail dont le trimestre de référence est le 1er. Un contrat signé en avril 2024, loyer de 900 euros, révisé en avril 2026 : 900 × 146,60 ÷ 145,47 = 906,99 euros. La hausse se limite à 6,99 euros, car le glissement du 1er trimestre 2026 ne dépasse pas 0,78 %.
| Situation | Loyer actuel | Calcul | Nouveau loyer | Hausse mensuelle |
|---|---|---|---|---|
| Bail du 20 juillet 2025 (réf. 2e trim.) | 750 € | 750 × 148,37 ÷ 146,68 | 758,64 € | +8,64 € |
| Bail du 15 septembre 2025 (réf. dernier publié) | 890 € | 890 × 148,37 ÷ 146,68 | 900,25 € | +10,25 € |
| Bail d’avril 2024 (réf. 1er trim.) | 900 € | 900 × 146,60 ÷ 145,47 | 906,99 € | +6,99 € |
Les trois conditions pour réviser un loyer
La formule ne vaut que si trois conditions sont réunies.
Une clause du bail doit prévoir la révision annuelle. Un bail sans clause de révision ne peut pas voir son loyer augmenter en cours de contrat, quel que soit l’IRL. C’est la condition la plus souvent oubliée, et elle joue dans les deux sens : le locataire peut refuser une hausse quand le contrat ne la prévoit pas, le bailleur ne peut pas la rattraper sur les années passées.
La révision n’a lieu qu’une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date convenue dans le contrat. La hausse ne peut pas dépasser la variation de l’IRL, et aucune autre forme d’indexation n’est admise pour un logement loué comme résidence principale.
Enfin, la révision est interdite pour un logement classé F ou G au DPE, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole (depuis le 1er juillet 2024 dans les Outre-mer). Un propriétaire de passoire thermique ne peut donc pas indexer son loyer sur l’IRL, même avec une clause en bonne et due forme. Le sujet est détaillé dans notre article sur l’impact du DPE sur la location.
Pour un logement meublé, les mêmes règles s’appliquent. Si les charges sont payées au forfait, ce forfait peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer. Si un complément de loyer s’applique (c’est le cas dans les zones tendues pour les logements très bien situés), le montant à réviser est la somme du loyer de base et du complément.
Le délai d’un an, et rien au-delà
Le propriétaire dispose d’un an après la date anniversaire pour demander la révision. Passé ce délai, la révision non appliquée est perdue.
Depuis la loi du 16 août 2022, la révision ne s’applique plus rétroactivement. Elle prend effet à la date de la demande. Un bailleur qui laisse passer la date du 13 mars 2026 et n’écrit au locataire que le 13 juin 2026 ne peut réviser que les loyers dus à partir du 13 juin. Les trois mois écoulés restent au tarif ancien.
Le locataire, lui, n’a rien à signer : la révision s’applique dès que le bailleur l’a notifiée par écrit, avec le détail du calcul. En cas de désaccord sur le montant, le calcul de la formule ci-dessus fait foi, et le locataire peut le vérifier avec les indices publiés au Journal officiel.
Les cas particuliers : logement social et logement conventionné
Les règles changent pour deux catégories de logements.
Dans le logement social (HLM), le loyer est révisé chaque 1er janvier, en comparant l’IRL du 2e trimestre de l’année précédente à celui de l’année d’avant. Pour le 1er janvier 2027, le calcul sera : loyer × 148,37 ÷ 146,68. Le résultat est le même ratio que pour un bail privé révisé sur le 2e trimestre, soit +1,15 %.
Pour un logement conventionné Anah, la révision intervient aussi chaque 1er janvier, sur la variation de l’IRL du 2e trimestre de l’année précédente. Le loyer révisé doit rester inférieur au loyer maximum de la convention, lui-même révisé chaque année sur la même base.
Les logements régis par la loi de 1948 échappent à ces règles et suivent une majoration spécifique.
Pour aller plus loin
- Le calculateur de pourcentage convertit la hausse en euros et contrôle un taux d’augmentation appliqué sur un bail.
- L’article sur l’interdiction de location des logements classés F et G explique pourquoi ces biens ne peuvent plus être révisés ni reloués dans les mêmes conditions.
Sources
- service-public.gouv.fr, Indice de référence des loyers (IRL), F13723, vérifié le 12 juillet 2026
- Insee, Informations rapides n° 167 du 10 juillet 2026, IRL du 2e trimestre 2026
- Insee, série de l’indice de référence des loyers
Dernière revue : 8 septembre 2026.