DPE et interdiction de location : l impact sur les prix en 2026
DPE interdiction location 2026 : calendrier G, F, E, décote réelle des passoires thermiques et coût des travaux. Le guide pour vendre, acheter ou louer sans erreur.
Un propriétaire qui loue un studio classé G à Rennes n’a plus le droit de le faire depuis le 1er janvier 2025. Un propriétaire d’un F le peut encore, mais son bail signé en 2026 arrivera à échéance avant l’interdiction de 2028 dans la majorité des cas, et il devra alors soit rénover, soit vendre, soit laisser le logement vide. Ce guide explique le calendrier exact, ce qu’il change concrètement sur les prix, et comment décider entre rénover et vendre selon votre situation.
Le calendrier légal, classe par classe
La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier de sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif, en s’appuyant sur le critère de décence énergétique. Trois échéances structurent le marché jusqu’en 2034.
| Classe DPE | Statut locatif | Seuils |
|---|---|---|
| G | Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 | plus de 421 kWh/m²/an ou plus de 101 kg CO2/m²/an |
| F | Interdiction à partir du 1er janvier 2028 | entre 331 et 420 kWh/m²/an |
| E | Interdiction à partir du 1er janvier 2034 | entre 251 et 330 kWh/m²/an |
| D et mieux | Aucune restriction locative prévue à ce jour | 250 kWh/m²/an et moins |
Dans les départements et régions d’outre mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034, pour tenir compte des spécificités du bâti et du climat local.
Un point que beaucoup de propriétaires ignorent : l’interdiction ne s’applique pas à une date fixe pour tous les biens, mais au moment du renouvellement ou de la signature d’un nouveau bail. Un logement classé F déjà loué avec un bail en cours au 1er janvier 2028 peut rester loué jusqu’à la fin de ce bail. C’est au moment de la remise en location, entre deux locataires ou lors du renouvellement, que le critère de décence énergétique s’applique et bloque la mise en location.
Ce que “interdit à la location” signifie vraiment
Concrètement, un logement classé G ou F (à partir de 2028) ne peut plus être qualifié de décent au sens de la loi. Trois conséquences directes pour un propriétaire :
Un locataire déjà en place dans un logement désormais non décent peut saisir le juge pour exiger la réalisation de travaux, sans que le bail soit automatiquement rompu. Le propriétaire reste dans l’obligation de louer un logement décent.
Un logement vacant ne peut plus être remis sur le marché locatif classique, ni en nu ni en meublé, résidence principale du locataire.
Le bien reste vendable, occupé ou non, sans restriction liée au DPE. C’est la sortie naturelle pour de nombreux propriétaires qui ne veulent ou ne peuvent pas financer la rénovation.
L’impact réel sur les prix de vente
C’est la question qui intéresse le plus les propriétaires en 2026 : combien perd concrètement une passoire thermique à la revente. Les données des chambres de notaires permettent de chiffrer cette décote, et elle est loin d’être uniforme sur le territoire.
Au niveau national, la décote moyenne d’un bien classé G par rapport à un bien équivalent classé D atteint environ 15 %, avec des écarts marqués entre types de biens : chaque classe DPE perdue coûte en moyenne 4 % de valeur sur un appartement, contre 8 % sur une maison. Une maison classée G se négocie ainsi jusqu’à 25 % moins cher qu’une maison équivalente classée D.
La localisation change tout. En zone tendue comme Paris, la décote sur un appartement F ou G tombe à 2 % en moyenne, contre 10 à 12 % à l’échelle nationale, parce que la rareté du foncier écrase le critère énergétique dans la négociation. À l’inverse, en zone détendue, l’effet est brutal : une maison G se déprécie de 22 % en Bretagne, 23 % en Normandie et jusqu’à 25 % dans les Hauts de France par rapport à une classe D équivalente.
Exemple chiffré : vendre une maison G en Normandie
Prenez une maison de 100 m² en Normandie, classée D, estimée à 220 000 euros sur le marché local. La même maison, classée G, avec une décote moyenne constatée de 23 % dans la région, se négocie autour de 169 400 euros, soit une perte de 50 600 euros par rapport à sa valeur théorique en classe D. Si le propriétaire investit 35 000 euros de travaux pour remonter en classe D et récupère une valeur proche de 220 000 euros, l’opération dégage un gain net de 15 600 euros avant frais annexes (diagnostic, maîtrise d’œuvre, éventuel relogement pendant travaux). Ce calcul justifie la rénovation dans les zones à décote forte, mais l’équation s’inverse vite dans les zones tendues où la décote est faible.
Un audit énergétique chiffré, présenté à l’acheteur avec un plan de travaux et une estimation des aides mobilisables, réduit la décote de 2 à 4 points supplémentaires par rapport à un DPE seul sans accompagnement. C’est un levier de négociation concret pour tout vendeur de passoire thermique en 2026.
Le coût réel des travaux de rénovation énergétique
Rénover pour sortir de la classe F ou G coûte cher, et le contexte des aides s’est durci en 2026. MaPrimeRénov’ plafonne désormais les dépenses éligibles à 30 000 euros HT pour un gain de deux classes DPE et 40 000 euros HT pour un gain de trois classes ou plus, selon les barèmes publiés par l’Anah. Le taux de prise en charge varie de 10 % pour les ménages aux revenus supérieurs jusqu’à 80 % pour les ménages très modestes, mais le bonus “sortie de passoire thermique” de 10 % qui existait auparavant a été supprimé.
Pour un propriétaire bailleur non résidant dans le logement, les plafonds de revenus applicables sont souvent ceux du foyer, ce qui limite l’accès aux taux les plus favorables. Dans les faits, beaucoup d’investisseurs locatifs se retrouvent avec une prise en charge de 10 à 30 % du montant des travaux, laissant l’essentiel du financement à leur charge.
Autre changement notable pour 2026 : les logements F et G conservent un accès exceptionnel au parcours de travaux “par geste” (une action isolée, comme l’isolation des combles ou le changement de chaudière) jusqu’au 31 décembre 2026. À partir de 2027, le passage par une rénovation d’ampleur, plus coûteuse et plus complète, devient obligatoire pour prétendre aux aides sur ces classes. Les propriétaires de passoires thermiques ont donc une fenêtre limitée pour engager des travaux ciblés et moins chers avant ce durcissement.
Rénover, vendre ou attendre : la grille de décision
Trois situations reviennent systématiquement chez les propriétaires de passoires thermiques.
Si le bien est situé en zone tendue où la décote DPE reste faible (2 à 5 %), vendre en l’état est souvent plus rentable que d’engager des travaux lourds dont le retour sur investissement à la revente est incertain.
Si le bien est en zone détendue avec une décote de 20 % ou plus, et que le logement a un potentiel locatif réel, rénover avant l’interdiction devient rentable dès lors que le coût des travaux, net des aides, reste inférieur au gain de valeur attendu. C’est l’exemple chiffré vu plus haut.
Si le bien est déjà loué avec un bail en cours, l’urgence dépend de la date d’échéance du bail par rapport au calendrier légal. Un F loué jusqu’en 2029 doit être traité avant le renouvellement, pas dans l’urgence immédiate, ce qui laisse le temps de comparer les devis et de mobiliser les aides encore disponibles en 2026.
Avant d’arbitrer entre garder un bien à louer ou basculer vers une autre stratégie patrimoniale, il est utile de recalculer le rendement réel du projet avec le simulateur de rentabilité locative, en intégrant le coût des travaux, la durée de vacance pendant le chantier et le loyer visé après rénovation. C’est souvent ce calcul, plus que le DPE seul, qui tranche entre rénover et céder le bien.
Ce qui reste incertain pour les propriétaires de classe E
L’échéance de 2034 pour la classe E paraît lointaine, mais elle concerne un volume de logements bien plus large que les classes F et G réunies. Le calendrier légal n’a pas changé depuis son adoption en 2021, et aucune loi n’est venue le reporter à ce jour. Les propriétaires de biens classés E ont donc le temps d’étaler leurs travaux, mais ils doivent surveiller deux facteurs qui peuvent évoluer d’ici là : le niveau des aides publiques, revu à la baisse chaque année depuis 2025, et l’évolution de la méthode de calcul du DPE elle-même, qui a déjà été révisée plusieurs fois depuis son introduction. Anticiper des travaux par étapes plutôt que d’attendre la dernière année reste la stratégie la plus sûre pour lisser le coût et éviter l’engorgement des artisans à l’approche de l’échéance.