Encadrement des loyers 2026 : quelles villes, quels plafonds, quelles sanctions ?

Un propriétaire parisien ne peut pas fixer le loyer de son appartement librement. À Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux et dans plusieurs intercommunalités franciliennes, le loyer est plafonné par arrêté préfectoral. Le dépassement du plafond est illégal et peut entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Les territoires concernés en 2026

L’encadrement des loyers est un dispositif expérimental prévu par la loi ELAN (2018), qui permet aux collectivités situées en zone tendue d’encadrer les loyers par arrêté préfectoral. La liste s’est élargie progressivement :

| Territoire | En vigueur depuis | Périmètre | |---|---|---| | Paris | Juillet 2019 | Toute la ville (20 arrondissements) | | Lille, Hellemmes, Lomme | Mars 2020 | 3 communes de la MEL | | Lyon, Villeurbanne | Novembre 2021 | 2 communes | | Plaine Commune (93) | Juin 2021 | 9 communes (Saint-Denis, Aubervilliers, Épinay, Pierrefitte, Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve) | | Est Ensemble (93) | Décembre 2021 | 9 communes (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) | | Montpellier | Juillet 2022 | Commune de Montpellier | | Bordeaux | Juillet 2022 | Commune de Bordeaux | | Pays Basque | Novembre 2022 | 24 communes (Bayonne, Biarritz, Anglet, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz, etc.) | | Grenoble Alpes Métropole | 2024 | 28 communes | | Annemasse Agglo | 2024 | Agglomération d’Annemasse |

D’autres agglomérations ont engagé ou annoncé des démarches : Marseille, Toulouse, Rennes. Vérifiez le site de la préfecture de votre département pour l’état le plus récent.

Comment fonctionne le plafonnement

Chaque année, la préfecture publie un arrêté fixant trois niveaux de loyer par mètre carré pour chaque secteur géographique, type de logement et année de construction :

| Niveau | Définition | |---|---| | Loyer de référence | Médiane des loyers observés dans le secteur | | Loyer de référence majoré | Loyer de référence + 20 % — c’est le plafond légal | | Loyer de référence minoré | Loyer de référence − 30 % |

Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer est possible uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (terrasse, vue, prestations rares) — et le locataire peut le contester.

Exemple : Paris, T2 meublé, 3e arrondissement, avant 1946

Supposons un loyer de référence de 32 €/m² pour ce secteur :

| | Par m² | Pour 35 m² | |---|---|---| | Loyer de référence minoré | 22,40 € | 784 € | | Loyer de référence | 32,00 € | 1 120 € | | Loyer de référence majoré (plafond) | 38,40 € | 1 344 € |

Le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur à 1 344 €/mois hors charges pour ce logement, sauf complément de loyer justifié.

Vérifier votre loyer

Chaque territoire dispose d’un outil de vérification en ligne :

• Paris : loyers.paris.fr
• Lille : sur le site de la préfecture du Nord
• Lyon : sur le site de la métropole de Lyon
• Montpellier : sur le site de la préfecture de l’Hérault
• Bordeaux : sur le site de la préfecture de la Gironde

Ces outils permettent de saisir l’adresse du logement, le nombre de pièces, la date de construction et le type de location (vide ou meublée) pour obtenir le loyer de référence et le plafond applicable.

Que faire si votre loyer dépasse le plafond ?

Pour le locataire

1. Vérifiez que votre logement est bien dans une zone soumise à l’encadrement
2. Calculez le loyer de référence majoré applicable à votre logement
3. Si le loyer dépasse le plafond : demandez une mise en conformité au propriétaire par lettre recommandée
4. Sans réponse sous 2 mois : saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC) — démarche gratuite
5. En dernier recours : saisissez le tribunal judiciaire

Le locataire peut demander le remboursement du trop-perçu sur les loyers des 3 dernières années.

Pour le propriétaire

Un loyer fixé au-dessus du plafond expose à :

• Mise en conformité forcée (réduction du loyer au niveau du plafond)
• Amende administrative : jusqu’à 5 000 € pour un bailleur personne physique, 15 000 € pour une personne morale
• Remboursement des loyers excédentaires au locataire

Ce que l’encadrement ne couvre pas

• Les logements sociaux : les HLM ont leur propre grille de loyers, indépendante de l’encadrement
• Les baux commerciaux : seuls les baux d’habitation sont concernés
• Les locations saisonnières (type Airbnb) : elles sont soumises à d’autres réglementations (déclaration en mairie, limite de 120 jours, etc.)
• Les logements neufs (première location) : ils sont soumis à l’encadrement, mais le loyer de référence tient compte de l’année de construction (les logements récents ont un loyer de référence plus élevé)

IRL et revalorisation annuelle

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) s’applique dans les zones encadrées comme ailleurs. Le propriétaire peut revaloriser le loyer une fois par an dans la limite de l’IRL — mais le loyer revalorisé ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré en vigueur au moment de la revalorisation.

Si le plafond baisse entre deux années (c’est rare mais possible), le loyer doit être ajusté en conséquence lors du renouvellement du bail.

Sources : Loi ELAN art. 140 (expérimentation encadrement des loyers), Service-Public.fr — Encadrement des loyers.

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