Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Dourdan ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Dourdan est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Dourdan : que choisir ?

À Dourdan, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 3 850 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Dourdan (91)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Dourdan. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Dourdan ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

154 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Dourdan

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

3 850 €/m²

Prix moyà Dourdan

~4%

Rendement locatif brut

142

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Dourdan

Ville d'Île-de-France.

Avec un prix moyen de 3 850 euros/m² à Dourdan (91), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 154 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Le marché équilibré de Dourdan offre un bon compromis entre rendement locatif et potentiel de plus-value. Les SCPI restent pertinentes pour diversifier son patrimoine immobilier au-delà du département.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Dourdan, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 26 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Dourdan est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 2 945 euros/m², combiner immobilier local et SCPI peut offrir un bon équilibre rendement/risque.

Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines Eure-et-Loir

Analyse locale

La ville Dourdan : repères locaux

Avec 11 415 habitants, Dourdan est la 269e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 910e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 371 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Essonne (chef-lieu : Évry-Courcouronnes), Dourdan évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Dourdan ?

Le prix de vente médian à Dourdan est de 2 945 €/m², pour une moyenne constatée de 3 850 €/m². Ce niveau place Dourdan au 976e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 20 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 20 %), et 9 % moins cher que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 142 transactions par an, soit 12 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Dourdan

Avec 142 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 945 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 68 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 34 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 206 150 €.

Sur ce marché, à Dourdan, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Questions fréquentes — SCPI Dourdan

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Les SCPI ont distribué 4,52% brut en moyenne en 2025. Une fois déduits les frais de gestion (12% des loyers) et l'impôt (TMI 30% + 17,2% de PS), le rendement net ressort à environ 2,10%. Une piste d'autant plus pertinente à Dourdan que le m² local s'échange à 3 850 euros.

SCPI ou immobilier direct à Dourdan ?

Le locatif direct à Dourdan rapporte environ 4% brut et autorise l'effet de levier du crédit ; la SCPI distribue 4,52% brut sans aucune gestion, en répartissant le risque sur plusieurs actifs. Beaucoup d'investisseurs combinent les deux, selon leur patrimoine et leur temps disponible.

Quels sont les frais des SCPI ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée sur le capital) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Pour 100 000 euros investis, seuls 90 000 euros sont réellement placés. Les frais de gestion représentent 488 euros/an. Il faut généralement 8 à 10 ans pour amortir les frais de souscription.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : le capital net après frais de souscription est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels s'élèvent à 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros au TMI 30%), il reste 1 890 euros nets par an, soit environ 158 euros par mois. Utilisez notre simulateur SCPI pour un calcul personnalisé.

Analyse locale

Le marché immobilier à Dourdan en 2026

La ville de Dourdan affiche un prix de vente médian de 2 945 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 850 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 415 habitants, la ville présente une densité de 371 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 142 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et 20 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Dourdan

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 801 €/m² contre 2 952 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 176 700 €, soit une mensualité de 856 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 446 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 294 500 €, avec une mensualité de 1 427 € (salaire requis : 4 077 € net/mois).

Les prix à Dourdan sont 20 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Dourdan	2 945 €	en baisse	11 415
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Essonne (91) 1 338 485 hab.

3 245 €/m²

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Autres villes de la région

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 373 €/m²

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

2 703 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 269 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

3 609 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 164 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Dourdan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 945 €) est inférieur au prix moyen (3 850 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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