Taxe foncière dans la Loire-Atlantique (44) en 2026 : taux et calcul

La Loire-Atlantique, département des Pays de la Loire bordé par l’océan Atlantique, abrite près de 1,5 million d’habitants. Nantes, sa préfecture et sixième ville de France, constitue le moteur économique d’un territoire en pleine expansion démographique. Saint-Nazaire, grand port industriel, Rezé, Saint-Herblain et les stations balnéaires de Guérande et Pornic complètent un paysage immobilier varié, des quartiers métropolitains denses aux zones littorales prisées. La taxe foncière en Loire-Atlantique se situe dans la moyenne haute des départements de l’Ouest, avec des disparités marquées entre la métropole nantaise et le reste du territoire.

Taux applicables en 2026

Les taux moyens de taxe foncière sur les propriétés bâties en Loire-Atlantique pour 2026 s’établissent comme suit :

| Composante | Taux moyen | |---|---| | Taux communal moyen (taxe foncière bâti) | 33,00 % | | Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | 8,00 % | | Total moyen | 41,00 % |

Ces moyennes masquent des écarts significatifs. Les communes de Nantes Métropole bénéficient d’une assiette fiscale large qui permet de maintenir des taux relativement contenus, tandis que certaines communes rurales ou littorales appliquent des taux plus élevés pour compenser une base taxable plus étroite.

Calcul de la taxe foncière (art. 1380 et 1388 CGI)

Le calcul de la taxe foncière repose sur les dispositions du Code général des impôts :

La taxe foncière se calcule en deux étapes. D’abord, la base nette correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale (abattement de 50 % prévu à l’art. 1388 CGI). Ensuite, le taux voté par la commune et la TEOM s’appliquent à cette base nette pour déterminer le montant dû.

La revalorisation forfaitaire des bases cadastrales a atteint +3,4 % en 2025 (estimation ~2,5 % en 2026). À Nantes, où les valeurs locatives cadastrales sont déjà parmi les plus élevées de l’Ouest, cette hausse mécanique représente un alourdissement sensible de la facture pour les propriétaires. Le décalage persistant entre les valeurs locatives cadastrales (souvent basées sur des références anciennes) et les loyers réels du marché reste un sujet de débat, notamment dans les zones tendues.

Exemples par commune

Exemples de taxe foncière annuelle pour différents types de biens en Loire-Atlantique :

| Commune | Type de bien | Valeur locative | Base nette (50 %) | Taux total | TF annuelle | |---|---|---|---|---|---| | Nantes | Studio 20 m² | 2 500 € | 1 250 € | 41,90 % | 524 € | | Saint-Nazaire | T3 65 m² | 5 600 € | 2 800 € | 42,30 % | 1 184 € | | Rezé | T2 45 m² | 3 800 € | 1 900 € | 40,50 % | 770 € | | Saint-Herblain | Maison 110 m² | 11 200 € | 5 600 € | 39,80 % | 2 229 € | | Guérande | T3 65 m² | 6 400 € | 3 200 € | 40,20 % | 1 286 € | | Pornic | Maison 100 m² | 11 600 € | 5 800 € | 41,10 % | 2 384 € |

Les valeurs locatives sont sensiblement plus élevées sur le littoral (Guérande, Pornic) en raison de l’attractivité touristique et résidentielle de ces zones. À Nantes, les valeurs locatives cadastrales restent modérées au regard des loyers réels, ce qui constitue un avantage relatif pour les propriétaires.

Comparatif des communes du département

Pour un T3 de 65 m² avec une valeur locative cadastrale de référence de 5 800 € (base nette : 2 900 €) :

| Commune | Taux communal | Taux TEOM | Taux total | TF estimée T3 65 m² | |---|---|---|---|---| | Nantes | 33,70 % | 8,20 % | 41,90 % | 1 215 € | | Saint-Nazaire | 34,30 % | 8,00 % | 42,30 % | 1 227 € | | Rezé | 32,50 % | 8,00 % | 40,50 % | 1 175 € | | Saint-Herblain | 31,80 % | 8,00 % | 39,80 % | 1 154 € | | Guérande | 32,20 % | 8,00 % | 40,20 % | 1 166 € | | Pornic | 33,10 % | 8,00 % | 41,10 % | 1 192 € | | Vertou | 31,40 % | 7,80 % | 39,20 % | 1 137 € |

Vertou et Saint-Herblain offrent les taux les plus avantageux de la métropole nantaise. Saint-Nazaire, dont les besoins en équipements publics sont importants, affiche le taux le plus élevé du comparatif. L’écart maximal entre communes reste toutefois limité à 90 € par an pour un même bien.

Impact sur l’investissement locatif

Simulation pour un T2 de 45 m² situé à Nantes, dans un quartier central :

| Indicateur | Valeur | |---|---| | Loyer mensuel brut | 590 € | | Loyer annuel brut | 7 080 € | | Valeur locative cadastrale | 4 200 € | | Base nette (50 %) | 2 100 € | | TF annuelle (taux 41,90 %) | 880 € | | TF en % du loyer annuel | 12,4 % | | Équivalent en mois de loyer | 1,5 mois |

Nantes offre un bon compromis pour l’investissement locatif : les loyers sont soutenus par une demande forte (étudiants, jeunes actifs, cadres) et la taxe foncière, bien que non négligeable, ne représente que 1,5 mois de loyer. Sur le littoral, le ratio peut être moins favorable en raison de valeurs locatives cadastrales plus élevées et de revenus locatifs parfois limités par la saisonnalité. Les investisseurs doivent aussi prendre en compte l’encadrement des loyers en vigueur à Nantes depuis 2022.

Évolution des taux sur 5 ans

| Année | Taux communal moyen | Variation | |---|---|---| | 2022 | 31,50 % | — | | 2023 | 32,10 % | +0,60 pt | | 2024 | 32,80 % | +0,70 pt | | 2025 | 33,20 % | +0,40 pt | | 2026 | 33,60 % | +0,40 pt |

Nantes Métropole a procédé à plusieurs hausses de taux ces dernières années pour financer les grands projets d’aménagement urbain, une tendance qui pourrait se poursuivre.

Exonérations et dégrèvements

Les dispositifs d’allégement applicables en Loire-Atlantique :

| Dispositif | Base légale | Conditions | Durée / Montant | |---|---|---|---| | Construction neuve | Art. 1383 CGI | Déclaration dans les 90 jours suivant l’achèvement | Exonération 2 ans | | Personnes de 75 ans et plus | Art. 1390 CGI | Revenu fiscal de référence ≤ plafond (12 455 € pour 1 part en 2026) | Exonération totale | | Titulaires de l’AAH | Art. 1390 CGI | Revenu fiscal de référence ≤ plafond | Exonération totale | | Dégrèvement 65-75 ans | Art. 1391 CGI | Revenu fiscal de référence ≤ plafond | Dégrèvement de 100 € |

Ces exonérations s’appliquent à la résidence principale du propriétaire occupant uniquement. Nantes Métropole propose également une exonération de taxe foncière pour les logements sociaux neufs et pour les biens ayant fait l’objet de travaux d’amélioration énergétique significatifs, sous réserve de délibération communale.

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Sources : Direction générale des finances publiques (DGFiP), données fiscales 2025-2026 ; Code général des impôts, articles 1380, 1383, 1388, 1390, 1391 ; collectivités locales de Loire-Atlantique.

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