Frais de notaire en Corse (2A/2B) en 2026 : DMTO et exonération succession art. 1135 bis

La Corse cumule deux spécificités fiscales immobilières qu’aucun département métropolitain ne possède : un marché polarisé entre intérieur accessible et littoral premium, et surtout l’exonération de 50 % des droits de succession sur les immeubles situés en Corse (art. 1135 bis CGI), prorogée jusqu’au 31 décembre 2037 par la loi n° 2025-115 du 7 février 2025. Cette exonération influence directement la stratégie d’acquisition : acheter en nom propre plutôt qu’en SCI peut générer une économie de 15 000 à 40 000 € à la transmission.

Cadre juridique des DMTO

Élément	Référence
Droits de mutation à titre onéreux	Art. 683 CGI
Taux départemental	Art. 1594 D CGI
Taux communal	Art. 1584 CGI
Prélèvement État	Art. 1595 bis CGI
Barème émoluments notaire	Art. A444-91 Code de commerce
Exonération succession Corse	Art. 1135 bis CGI

Les deux départements corses (Corse-du-Sud 2A, Haute-Corse 2B) appliquent le taux départemental majoré de 5,00 %.

Décomposition des taux 2026

Composante	Taux	Identique 2A et 2B
Taxe départementale	5,00 %	✅
Taxe communale	1,20 %	✅
Prélèvement État	0,119 %	✅
Total droits de mutation	~6,32 %

Simulation 1 : T3 à Ajaccio centre — 280 000 €

Poste	Montant
Droits de mutation (6,32 %)	17 696 €
Émoluments notaire	~2 960 €
Débours et formalités	~1 200 €
CSI	280 €
Total frais de notaire	~22 136 €
En % du prix	~7,9 %

Simulation 2 : appartement à Bastia — 220 000 €

Bastia est 20 à 30 % moins chère qu’Ajaccio, avec un marché porté par les fonctionnaires et l’économie portuaire :

Poste	Montant
Droits de mutation	13 904 €
Émoluments notaire	~2 600 €
Débours	~1 200 €
CSI	220 €
Total frais de notaire	~17 924 €

Simulation 3 : villa à Porto-Vecchio — 550 000 €

Le sud de la Corse concentre le marché premium (Porto-Vecchio, Bonifacio, Lecci) avec des prix de 4 000 à 8 000 €/m² :

Poste	Montant
Droits de mutation	34 760 €
Émoluments notaire	~4 480 €
Débours	~1 200 €
CSI	550 €
Total frais de notaire	~40 990 €

Prix immobiliers en Corse

Secteur	Prix moyen m²	Profil
Ajaccio centre	3 500 à 5 000 €	RP + fonctionnaires
Bastia centre	2 500 à 3 500 €	RP
Porto-Vecchio	4 000 à 7 000 €	Tourisme + RS
Bonifacio	4 500 à 8 000 €	Ultra-premium
Calvi	3 500 à 6 000 €	Tourisme
Propriano	3 000 à 4 500 €	Mixte
Corte / intérieur	1 500 à 2 500 €	Marché local
L’Île-Rousse	3 000 à 5 000 €	Tourisme

Art. 1135 bis CGI : l’exonération succession corse

C’est la spécificité majeure de la Corse en matière immobilière. L’article 1135 bis du CGI prévoit une exonération de 50 % de la valeur des immeubles et droits immobiliers situés en Corse pour le calcul des droits de succession.

Historique et prorogation

Cette mesure, adoptée en 1801 pour tenir compte de l’indivision traditionnelle corse et du régime foncier non cadastré, devait être temporaire. Elle a été prorogée plus de 15 fois depuis :

Prorogation	Loi
Dernière prorogation	Loi n° 2025-115 du 7 février 2025
Date d’expiration actuelle	31 décembre 2037

Simulation : succession d’un T3 à Ajaccio (280 000 €)

Cas : enfant unique, aucune donation antérieure

	Droit commun (continent)	Avec art. 1135 bis (Corse)
Valeur du bien	280 000 €	280 000 €
Base exonérée (50 %)	—	−140 000 €
Base avant abattement	280 000 €	140 000 €
Abattement ligne directe (art. 779 CGI)	−100 000 €	−100 000 €
Base taxable	180 000 €	40 000 €
Droits de succession (barème art. 777 CGI)	~27 194 €	~6 194 €
Économie		~21 000 €

Simulation : villa à Porto-Vecchio (550 000 €)

	Continent	Corse
Base taxable après abattements	450 000 €	175 000 €
Droits de succession	~88 194 €	~27 194 €
Économie		~61 000 €

Impact sur le choix du véhicule d’acquisition

L’exonération de l’art. 1135 bis s’applique aux immeubles détenus en direct, pas aux parts de SCI. En Corse, acheter en nom propre est fiscalement préférable pour la transmission, contrairement au continent où la SCI permet souvent d’optimiser via les décotes de parts.

Véhicule	Avantage succession Corse	Avantage ailleurs
Nom propre	✅ Art. 1135 bis applicable	Moins flexible
SCI	❌ Exonération inapplicable	Décote parts 10-20 %

Le marché corse : accessibilité vs contraintes

L’intérieur : le marché ignoré

Corte, Ghisonaccia, Sartène : des prix de 1 500 à 2 500 €/m² avec des frais de notaire de ~10 000 à 14 000 € pour un T3. C’est 2 à 3 fois moins qu’à Porto-Vecchio — mais avec une demande locative limitée et des contraintes d’accès (routes de montagne).

Les contraintes insulaires

• Coût de la construction : +20 à 30 % vs continent (transport maritime des matériaux)
• Loi Littoral (art. L121-8 Code de l’urbanisme) : constructibilité très limitée sur la bande côtière
• Arrêté Miot (1801) : régime foncier historique qui complique les successions non réglées — de nombreux biens sont en indivision non liquidée
• Taxe foncière : les taux communaux corses sont généralement inférieurs à la moyenne nationale (moins de services urbains à financer)

Frais de notaire : Corse vs continent

T3 65 m² à 280 000 €	Frais notaire	TF annuelle	Succession
Ajaccio	~22 100 €	~1 200 €	~6 200 €
Aix-en-Provence	~21 900 €	~1 800 €	~27 200 €
Bordeaux	~21 900 €	~2 800 €	~27 200 €

Les frais de notaire en Corse sont au même niveau que la plupart des départements (taux DMTO majoré à 6,32 %). La TF est plus basse. Mais c’est à la succession que l’écart est massif : 21 000 € d’économie grâce à l’art. 1135 bis.

Sources : art. 683, 1594 D, 1135 bis, 777, 779 CGI, loi n° 2025-115, art. A444-91 Code de commerce, Collectivité de Corse, données notariales 2025.

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