Frais de notaire en Corse (2A/2B) en 2026 : DMTO et exonération succession art. 1135 bis

La Corse cumule deux spécificités fiscales immobilières qu’aucun département métropolitain ne possède : un marché polarisé entre intérieur accessible et littoral premium, et surtout l’exonération de 50 % des droits de succession sur les immeubles situés en Corse (art. 1135 bis CGI), prorogée jusqu’au 31 décembre 2037 par la loi n° 2025-115 du 7 février 2025. Cette exonération influence directement la stratégie d’acquisition : acheter en nom propre plutôt qu’en SCI peut générer une économie de 15 000 à 40 000 € à la transmission.

Cadre juridique des DMTO

| Élément | Référence | |---|---| | Droits de mutation à titre onéreux | Art. 683 CGI | | Taux départemental | Art. 1594 D CGI | | Taux communal | Art. 1584 CGI | | Prélèvement État | Art. 1595 bis CGI | | Barème émoluments notaire | Art. A444-91 Code de commerce | | Exonération succession Corse | Art. 1135 bis CGI |

Les deux départements corses (Corse-du-Sud 2A, Haute-Corse 2B) appliquent le taux départemental majoré de 5,00 %.

Décomposition des taux 2026

| Composante | Taux | Identique 2A et 2B | |---|---|---| | Taxe départementale | 5,00 % | ✅ | | Taxe communale | 1,20 % | ✅ | | Prélèvement État | 0,119 % | ✅ | | Total droits de mutation | ~6,32 % | |

Simulation 1 : T3 à Ajaccio centre — 280 000 €

| Poste | Montant | |---|---| | Droits de mutation (6,32 %) | 17 696 € | | Émoluments notaire | ~2 960 € | | Débours et formalités | ~1 200 € | | CSI | 280 € | | Total frais de notaire | ~22 136 € | | En % du prix | ~7,9 % |

Simulation 2 : appartement à Bastia — 220 000 €

Bastia est 20 à 30 % moins chère qu’Ajaccio, avec un marché porté par les fonctionnaires et l’économie portuaire :

| Poste | Montant | |---|---| | Droits de mutation | 13 904 € | | Émoluments notaire | ~2 600 € | | Débours | ~1 200 € | | CSI | 220 € | | Total frais de notaire | ~17 924 € |

Simulation 3 : villa à Porto-Vecchio — 550 000 €

Le sud de la Corse concentre le marché premium (Porto-Vecchio, Bonifacio, Lecci) avec des prix de 4 000 à 8 000 €/m² :

| Poste | Montant | |---|---| | Droits de mutation | 34 760 € | | Émoluments notaire | ~4 480 € | | Débours | ~1 200 € | | CSI | 550 € | | Total frais de notaire | ~40 990 € |

Prix immobiliers en Corse

| Secteur | Prix moyen m² | Profil | |---|---|---| | Ajaccio centre | 3 500 à 5 000 € | RP + fonctionnaires | | Bastia centre | 2 500 à 3 500 € | RP | | Porto-Vecchio | 4 000 à 7 000 € | Tourisme + RS | | Bonifacio | 4 500 à 8 000 € | Ultra-premium | | Calvi | 3 500 à 6 000 € | Tourisme | | Propriano | 3 000 à 4 500 € | Mixte | | Corte / intérieur | 1 500 à 2 500 € | Marché local | | L’Île-Rousse | 3 000 à 5 000 € | Tourisme |

Art. 1135 bis CGI : l’exonération succession corse

C’est la spécificité majeure de la Corse en matière immobilière. L’article 1135 bis du CGI prévoit une exonération de 50 % de la valeur des immeubles et droits immobiliers situés en Corse pour le calcul des droits de succession.

Historique et prorogation

Cette mesure, adoptée en 1801 pour tenir compte de l’indivision traditionnelle corse et du régime foncier non cadastré, devait être temporaire. Elle a été prorogée plus de 15 fois depuis :

| Prorogation | Loi | |---|---| | Dernière prorogation | Loi n° 2025-115 du 7 février 2025 | | Date d’expiration actuelle | 31 décembre 2037 |

Simulation : succession d’un T3 à Ajaccio (280 000 €)

Cas : enfant unique, aucune donation antérieure

| | Droit commun (continent) | Avec art. 1135 bis (Corse) | |---|---|---| | Valeur du bien | 280 000 € | 280 000 € | | Base exonérée (50 %) | — | −140 000 € | | Base avant abattement | 280 000 € | 140 000 € | | Abattement ligne directe (art. 779 CGI) | −100 000 € | −100 000 € | | Base taxable | 180 000 € | 40 000 € | | Droits de succession (barème art. 777 CGI) | ~27 194 € | ~6 194 € | | Économie | | ~21 000 € |

Simulation : villa à Porto-Vecchio (550 000 €)

| | Continent | Corse | |---|---|---| | Base taxable après abattements | 450 000 € | 175 000 € | | Droits de succession | ~88 194 € | ~27 194 € | | Économie | | ~61 000 € |

Impact sur le choix du véhicule d’acquisition

L’exonération de l’art. 1135 bis s’applique aux immeubles détenus en direct, pas aux parts de SCI. En Corse, acheter en nom propre est fiscalement préférable pour la transmission, contrairement au continent où la SCI permet souvent d’optimiser via les décotes de parts.

| Véhicule | Avantage succession Corse | Avantage ailleurs | |---|---|---| | Nom propre | ✅ Art. 1135 bis applicable | Moins flexible | | SCI | ❌ Exonération inapplicable | Décote parts 10-20 % |

Le marché corse : accessibilité vs contraintes

L’intérieur : le marché ignoré

Corte, Ghisonaccia, Sartène : des prix de 1 500 à 2 500 €/m² avec des frais de notaire de ~10 000 à 14 000 € pour un T3. C’est 2 à 3 fois moins qu’à Porto-Vecchio — mais avec une demande locative limitée et des contraintes d’accès (routes de montagne).

Les contraintes insulaires

• Coût de la construction : +20 à 30 % vs continent (transport maritime des matériaux)
• Loi Littoral (art. L121-8 Code de l’urbanisme) : constructibilité très limitée sur la bande côtière
• Arrêté Miot (1801) : régime foncier historique qui complique les successions non réglées — de nombreux biens sont en indivision non liquidée
• Taxe foncière : les taux communaux corses sont généralement inférieurs à la moyenne nationale (moins de services urbains à financer)

Frais de notaire : Corse vs continent

| T3 65 m² à 280 000 € | Frais notaire | TF annuelle | Succession | |---|---|---|---| | Ajaccio | ~22 100 € | ~1 200 € | ~6 200 € | | Aix-en-Provence | ~21 900 € | ~1 800 € | ~27 200 € | | Bordeaux | ~21 900 € | ~2 800 € | ~27 200 € |

Les frais de notaire en Corse sont au même niveau que la plupart des départements (taux DMTO majoré à 6,32 %). La TF est plus basse. Mais c’est à la succession que l’écart est massif : 21 000 € d’économie grâce à l’art. 1135 bis.

Sources : art. 683, 1594 D, 1135 bis, 777, 779 CGI, loi n° 2025-115, art. A444-91 Code de commerce, Collectivité de Corse, données notariales 2025.

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