Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 pour un investisseur à Bordeaux ?

Le rendement moyen des SCPI en 2025 est de 4,52% brut. Après frais de gestion (12%) et fiscalité (TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%), le rendement net pour un investisseur à Bordeaux est d'environ 2,10%. Pour 100 000 euros investis, cela représente environ 1 890 euros de revenus nets annuels.

SCPI ou immobilier direct à Bordeaux : que choisir ?

À Bordeaux, l'immobilier direct affiche un prix moyen de 5 452 euros/m² avec un rendement locatif brut d'environ 4%. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative. L'immobilier direct permet l'effet de levier du crédit et la plus-value, tandis que les SCPI offrent la diversification et zéro gestion.

Quels sont les frais des SCPI en 2025 ?

Les SCPI comportent des frais de souscription d'environ 10% (prélevés à l'entrée) et des frais de gestion d'environ 12% par an sur les loyers perçus. Ces frais sont déjà intégrés dans le rendement affiché de 4,52%. La fiscalité s'ajoute ensuite : TMI (30% pour la tranche la plus courante) plus prélèvements sociaux (17,2%).

Combien rapportent 100 000 euros en SCPI après impôts ?

Pour 100 000 euros investis en SCPI : après frais de souscription (10%), le capital investi est de 90 000 euros. Les revenus bruts annuels sont d'environ 4 068 euros. Après frais de gestion (488 euros) et impôts (1 690 euros), il reste environ 1 890 euros nets par an, soit 158 euros par mois.

Mis à jour juillet 2026

SCPI vs Immobilier Bordeaux (33)

Comparez le rendement des SCPI avec l'immobilier direct à Bordeaux. Simulation détaillée, fiscalité et comparaison.

Combien rapportent 50 000 € en SCPI à Bordeaux ?

945 € net par an, après frais et fiscalité

4,52 %

de rendement brut moyen des SCPI

218 €

de loyer annuel brut par m² en direct à Bordeaux

Calculer pour mon bien

Frais de souscription de 10 %, fiscalité de 47,2 %. Le capital n'est pas garanti.

SCPI en 2025 — Chiffres clés

4,52%

Rendement moyen

10%

Frais souscription

12%

Frais gestion / an

47,2%

Fiscalité (TMI 30% + PS)

5 452 €/m²

Prix moyà Bordeaux

~4%

Rendement locatif brut

4 359

Transactions / an

Simulation SCPI — Revenus nets après impôts

Rendement 4,52% brut — Frais souscription 10% — TMI 30% + PS 17,2%

Investissement de 10 000 €

Capital après frais souscription 9 000 €

Revenus bruts annuels 407 €

Frais de gestion (12%) -49 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -169 €

Revenus nets annuels 189 € / an

Investissement de 50 000 €

Capital après frais souscription 45 000 €

Revenus bruts annuels 2 034 €

Frais de gestion (12%) -244 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -845 €

Revenus nets annuels 945 € / an

Investissement de 100 000 €

Capital après frais souscription 90 000 €

Revenus bruts annuels 4 068 €

Frais de gestion (12%) -488 €

Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) -1 690 €

Revenus nets annuels 1 890 € / an

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SCPI vs Immobilier direct à Bordeaux

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Avec un prix moyen de 5 452 euros/m² à Bordeaux (33), l'immobilier direct offre un rendement locatif brut d'environ 4%, soit 218,08 euros/m²/an. Les SCPI, avec un rendement moyen de 4,52% brut en 2025, permettent d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative directe.

Avec un prix médian de 4 538 euros/m², l'immobilier direct à Bordeaux se compare aux SCPI sur le rendement net et la liquidité, deux critères à chiffrer avant de choisir.

En comparaison, pour 100 000 euros investis : en SCPI, vous percevez environ 1 890 euros nets par an sans aucune gestion. En immobilier direct à Bordeaux, 100 000 euros permettent d'acquérir environ 18 m², générant environ 4 000 euros bruts de loyers annuels, avant charges, impôts et gestion.

Comparaison avec les départements voisins

Bordeaux est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 4 538 euros/m², le marché à Bordeaux se combine utilement avec les SCPI pour diversifier le risque locatif.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Analyse locale

Repères sur Bordeaux

Bordeaux compte 267 991 habitants, ce qui la place en tête de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 8e rang national. Avec 5 384 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Bordeaux

La médiane des prix à Bordeaux s'établit à 4 538 €/m² (moyenne : 5 452 €/m²). Bordeaux se situe ainsi au 48e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 85 %), et 33 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 4 359 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,2 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (8,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 538 €/m² à environ 2 959 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 538 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 44 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 22 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 317 660 €.

Sur ce marché, à Bordeaux, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Questions fréquentes — SCPI Bordeaux

Quel est le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Comptez 4,52% brut de rendement pour les SCPI en 2025, soit environ 2,10% net après frais de gestion (12% des loyers) et fiscalité (TMI 30% + 17,2%). Face à un immobilier direct à 5 452 euros/m² à Bordeaux, la comparaison mérite d'être faite.

SCPI ou immobilier direct à Bordeaux ?

L'immobilier direct à Bordeaux offre un rendement brut d'environ 4% et permet l'effet de levier du crédit. Les SCPI offrent 4,52% brut sans gestion locative, avec une diversification sur plusieurs immeubles et zones géographiques. L'idéal est souvent de combiner les deux approches selon votre situation patrimoniale.

Quels sont les frais des SCPI ?

Deux postes de frais à connaître : la souscription (≈10% du capital, prélevés à l'entrée) et la gestion (≈12% des loyers chaque année). Sur 100 000 euros investis, 90 000 euros travaillent réellement, avec 488 euros/an de frais de gestion. Comptez 8 à 10 ans pour amortir l'entrée.

Combien rapportent 100 000 € en SCPI après impôts ?

À 100 000 euros investis, la SCPI rapporte 4 068 euros bruts par an sur un capital net de 90 000 euros. Après gestion (488 euros) et fiscalité TMI 30% (1 690 euros), le net annuel est de 1 890 euros, soit environ 158 euros/mois.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bordeaux en 2026

La ville de Bordeaux affiche un prix de vente médian de 4 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 452 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 267 991 habitants, la ville présente une densité de 5 384 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 4 359 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 33 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bordeaux

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 493 €/m² contre 5 305 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 272 280 €, soit une mensualité de 1 320 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 771 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 453 800 €, avec une mensualité de 2 199 € (salaire requis : 6 283 € net/mois).

Les prix à Bordeaux sont 85 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bordeaux	4 538 €	-8,2 %	267 991
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Saint-Médard-en-Jalles 32 910 hab.

3 637 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bordeaux

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 538 €) est inférieur au prix moyen (5 452 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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